10 3 2022

报道|汉博商业集团张海勇:产品打造力、运营管控力、市场创新力,购物中心转型升级的新出口

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日前,汉博商业管理集团股份有限公司(下称:汉博商业集团)副总裁、商业研究院院长、汉青文旅总经理张海勇先生受邀参加中购联发起以“借势冬奥·赋能商业”为主题的2022中购联商业地产行业领袖人物系列访谈活动。探讨在冬奥会带来的“冰雪经济”下,中国购物中心如何顺势而为,商业应做出何种改变,以下为访谈内容:

关于中购联:

汉博商业集团张海勇:购物中心转型升级的新出口有哪些?

中购联创建于2002年,是中国成立最早且极富全球影响的购物中心产业服务平台,拥有泛零售市场专业资源服务和中购联铱星云商媒体集群两大核心业务板块。中购联也是亚洲购物中心协会CASC创始成员,具有横跨全球的国际合作网络。

中购联注重和强调商业设施作为综合载体的公共价值,它不仅是零售、消费、体验、服务,更是内容社会化和空间产业化的城市基础设施。以专业深化推动行业提质升级、以匠心品质促进商业守正出新是中购联的根本宗旨;以地产、商业、金融、社会四大属性协同并举,以城市、产业、商业、金融四大维度融合连接是中购联的工作指引。

汉博商业集团张海勇:购物中心转型升级的新出口有哪些?

伴随着商业地产的迭代革新,新经济时代下的商业发展策略更加聚焦于提供有效的供给措施、塑造特有的企业属性、强化独特的IP标签。
当下,冬奥会在为推动经济、社会、文化等各领域发展提供千载难逢良机的同时,也有效带动了城市基础设施建设的高质量发展。购物中心作为线下不可替代的核心消费空间,在“冰雪经济”的赋能之下同样迎来全新的发展机遇与挑战。

从基础设施建设到提升社会服务功能,从注重商业可持续发展到低碳节能环保创意,借势冬奥,赋能商业,持续推动商业价值、产业价值、社会价值的永续提高,这种新发展诉求也正激励中国购物中心,加快成为内循环和双循环经济环境下最有活力的服务载体。
不断变化的市场和需求,必然要求商业和供给及时做出改变!值此一元复始、万象更新之际,中购联特发起以“借势冬奥·赋能商业”为主题的2022中购联商业地产行业领袖人物系列访谈活动。本期,邀请到的嘉宾是汉博商业管理集团股份有限公司副总裁、商业研究院院长、汉青文旅总经理张海勇先生。

汉博商业集团张海勇:购物中心转型升级的新出口有哪些?

张海勇

汉博商业集团副总裁

商业研究院院长、汉青文旅总经理

购物中心的转型创新发展

离不开其对特定生活方式的主题承载

2021年,头部开发商由重转轻形成强者恒强的总体商业格局;低线城市的县城消费升级导致商业市场下沉,并成为主战场之一;多数城市商业逐渐步入存量更新年代,推动商业地域化特征明显且业态呈创新多元趋势;国潮当道,加速内容品牌的迭代升级;文旅+消费的形式出现在各类商业空间及内容载体当中……短短一年,行业出现的诸多变化,促使参赛选手必须转型创新,寻求新的破局方向。


张海勇表示,不同的购物中心有不同的转型需求和创新需求,但不离其宗的还是其对于特定生活方式的主题承载。因此,在坚持项目本身生活方式主题的前提下,对内容、品牌、场景和服务进行优化升级,并下功夫做好主题化、场景化、精细化运营提升,是所有购物中心转型创新的根本方向,别无他途。

购物中心精准抓取流量

可从消费结构优化和数字智能科技入手

他提出,购物中心正不断以叠加的复合功能来满足消费者对情感性、社会性的场景需求。简而言之,消费者对于美好生活的持续追求,将催生更多新消费场景,进而推动购物中心线下体验更加丰富、多元。

另一方面,新概念、新业态的兴起也都和当下消费趋势、消费者爱好等密不可分。随着新中产与Z世代消费力量的崛起,“冰雪经济”、“元宇宙”、“剧本杀”、“三坑”、“二次元”、“国潮”等围绕“社交化”、“体验性”、“沉浸式”的商业业态随之大幅度增加,均在时刻提醒着购物中心运营者,有竞争力的项目一定是紧贴当下消费者的生活方式和个性化情感诉求,同时也进一步表明文旅商产融合将成为未来创新主流趋势。

基于此,购物中心可从两个层面精准抓取流量:首先,把握住消费结构优化的机会并进行精准定义。地域消费结构并不是一成不变的,当消费用户进行迭代的时候,消费结构也会随之进行优化,这在带来一定风险的同时,也成为购物中心借此逆风翻盘的契机。

其次,通过“数字化、智能化”科技应用进行精准画像。目前,智能化、数字化已然成为商业的热点趋势和核心竞争力,从最初的线上商城、会员系统、智能停车等点状功能,到如今的AR智能导购、虚拟IP互动等应用,都为消费者带来了更为多元的新奇体验。随着技术的完善成熟以及相关建设投入的增加,购物中心在数字化应用方面将进一步覆盖整个项目的全业态、全链条、全流程以及全场景,实现商业空间延展的更多可能性,为消费者真正打造一个虚实结合、沉浸式、科技感十足的元宇宙世界。

放眼商业市场,在这些方面做到真正推陈出新、效果喜人的项目不在少数。例如,上海TX淮海——区别于传统的盒子商业动线游逛,“策展式”不断加入创新概念,通过空间策展、艺术文化、社群活力等多方面来赋予商业空间更多的可能性;

再如,北京最新的BOM嘻番里,通过虚拟结合现实的方式,打造首个线下“元宇宙”主题商业,将线上线下边界消融,将传统的需求型消费与文化消费、体验式消费结合起来,为年轻人提供可以进行“游戏化”轻松互动的沉浸式消费空间。

购物中心提升资产运营价值和资本竞争力

需考虑产品打造力、运营管控力、市场创新力

在2021年的教育双减和互联网反垄断中,资本市场体验了政策环境变化的巨大影响。2022年,其对于更多行业(包括房地产)的投资也将更加谨慎和挑剔。就长周期运营变现的购物中心类物业投资而言,资本市场将以更为严苛的标准对目标物业进行考核和筛选。因此,提升购物中心的资产运营价值和资本竞争力需要从以下几个方面考虑:

(1)极致稳定的产品打造力:从策划定位、规划设计到主题空间打造均需要专业团队进行紧密配合,在符合商业逻辑的基础上,具有更多创新和体验性的内容植入;

(2)专业高效的运营管控力:运营管理更加专业化和精细化,同时辅以数字化应用提升管理效率、挖掘潜在业务空间,才能保证最终实现资产价值最大化;

(3)持续不断的市场创新力:紧跟消费趋势及科技更新步伐,通过持续的创新来适应市场变化,实现资产价值的持续提升。

冬奥会将加快

多种产业的融合力度

张海勇讲到,冬奥会将是中国冰雪产业发展的一个新起点和助推器,并不会因为冬奥会的结束而沉寂。从3亿人上冰计划开始,冰雪运动已经悄然进入人们的生活,并逐渐成为普通大众一种重要的休闲方式。冬奥会的成功举办再一次点燃了消费者参与冰雪运动的热情,为冰雪运动产业发展带来更大的市场和想象空间。

与此同时,“商业+产业”融合发展模式凭借自身在资本和社会的双重价值效应,赋予“商业+”和“产业+”新的生命力和竞争力,打破传统地产的开发和经营模式。并通过产业集群、全链条发展与商业的联动,激发多组合、多元化功能业态的创新发展,营造新型生活方式和消费体验,为商业赋能,达到1+1>2可持续的共赢效果。2022年的冰雪运动产业就将加快与康养、医疗、文化、教育、旅游、科技等相关产业的融合力度,从而形成更加成熟的冰雪产业链。

未来,借助冰雪运动产业大发展的契机,汉博商业集团将积极探索其在消费领域、商业地产、产业文创等领域中的应用和拓展,让冰雪运动更好地融入人们的生活。

汉博商业集团

汉博商业集团成立于2005年,是国内最早一批提供商业管理专业服务的公司之一,专注商业空间创新管理十余年,致力于成为国内领先的商业运营全链条服务商。起步北京,布局全国,从策划咨询到运营管理,可为城市综合体、购物中心、社区商业、街区商业、文旅项目、城市更新、产业商业等各类项目的商业空间提供全产业链全生命周期系统运营解决方案,并拥有“之心城”、“漫乐城”和“美里天地”三大自有品牌产品线,可提供定制化输出管理。

汉博商业集团张海勇:购物中心转型升级的新出口有哪些?

除了多年专注的都市商业之外,汉博商业也关注文商旅等创新商业空间服务。集团副总裁、商业研究院院长张海勇为此业务板块负责人。目前,公司文旅板块旗下子公司主要为汉青文旅(北京)商业管理有限公司(下称“汉青文旅”)。汉青文旅为汉博商业集团携手中青旅控股旗下中青旅博汇(北京)会展运营管理有限公司于2018年打造的合资公司。公司专注于文商旅项目的“价值提升”,聚焦景区、园区、休闲度假综合体、博览会和会展场馆综合体类。代表案例包含绍兴古城商业、徐州户部山旅游文化街区、香格里拉月光城小镇、凤凰文投成都文创文化小镇等。目前,由汉青文旅提供定位策划、首席招商代理、开业筹备及运营管理服务的徐州吕梁水街项目正处于紧张的开筹阶段。2021年年底,历经两个多月,项目团队凭借良好的商业资源运作能力,为该项目引入30余家品牌,形成集非遗、美学、展馆、餐饮、文化等多种本土化业态组合,圆满完成既定工作目标。

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