4 4 2018

【汉博人看商业】从北京崇文门商圈看老商圈下的新活力

文章来源: 浏览次数:915

春节前,我们在公司内部发起了系列活动,将2018过年期间逛购物中心的心得体会分享出来。今天,我们推出系列文章最后一篇,本文作者系北京人,利用2018春节期间,对北京南城的崇文门商圈的商业项目做了细致的考察,详见下文。

2018年新年伊始,北京城里大大小小的商业中心人声鼎沸,但仍以近些年新开的购物中心为主要聚集人气的场所,而曾经占据北京东、西、南的老百货商业中心却是寒冬一片。

不知不觉中,来到了北京市崇文商圈,这一南城经济的指向标。说起崇文商圈,说它是南城最富裕的位置应该是没有人反对的。南城因为城市历史结构问题,城市拓展开发政策迟缓导致整个南城(崇文区)的发展相对其他城区发展是缓慢的,当购物中心纷纷入驻开建时,崇文区以不小的代价将正在持续盈利的老牌菜市场拆改,冠以对城区商业进行升级改造的名义,重新开发这片承载很多南城人记忆的土地,直到2017年底,终于有了个现代时尚风格的购物中心矗立在此,目前没有开业。

纵观崇文门大街,新世界商业中心以其宏伟的姿态占据着核心,一二期的建筑通过连廊相接,环保着崇文门大街,甚是壮观。而国瑞城购物中心、搜秀城商业中心与之隔路相望。新世界是典型的城市级百货中心,内部的建筑格局、交通形式、业态及品牌的选择都依然带有显著的百货特色。与赛特等传统高档百货相比,她从一开始的客群定调就不一样。“活力、潮流、年轻”元素始终就是她的选择,北京新世界商场因首创店庆“60小时不打烊”而在北京商业界一炮走红。11年的时光,她自身不断的更新,升级,成为最早引进电子娱乐厅的百货商场,又是最早把冰场开在商业中心地下一层的领先者,通过二期开发和业态升级,大幅增加餐饮比例,成为最早在百货商场里解决消费者一站式需求的业态引导者。针对北京的消费特征制定了相应的市场策略。从装修风格、卖场布局、到货品陈列、商品组合、再到促销推广、顾客服务,从外观到内涵、从视觉到感觉,甚至听觉、嗅觉,每一细微之处,都将令顾客享受到与众不同的购物乐趣。

新世界商业中心对自己客群的准确定位,对业态更迭的开放态度,及自身强大的生存活力,对崇文门大街的商圈生命力的延续起到了重要的作用。反观对面的搜秀城、国瑞城购物中心的生存一度受到挑战,客流都集中在大街的西侧,东侧因为拆迁改造,相对冷清混乱,搜秀城成了一个孤岛,常年仅是低档小商品中心的代名词。受到新世界商场的鲶鱼效应,搜秀城、国瑞城也在进行重新细分客气,差异化打造业态功能。

搜秀城首先将客群进行更细致的细分,主要针对12岁-25岁的年轻客群,摈弃了大众普及的低档的小商品气息,在高楼层引进动漫城、集中日式手办区,吸引游戏宅男,抓住了10年以上的游戏一代的心理和购物欲望,这里有70、80后的回忆,也有00后的精神追求。

其次,对自身餐饮的升级,利用空间有限的条件,打破封闭式格局,满足消防的要求同时,也为就餐消费选择提供了空间;餐饮业态多以特色快餐、地方主题、简易西餐等为主打,潮流范强,价格适中,翻台率也相对较高。针对周边15岁儿童较多的生活环境,保留了文化用品、潮流创意商品业态功能,满足了诸多适龄儿童学业的需求,成为孩妈必去的选择,也间接培养了未来潜在的客群。地下层通过与地下连廊的联通,引进密室游戏的业态,抓住时下年轻人社交习惯。

总而言之,搜秀城通过不断升级改造,成功的结合传统书店的升级、各色品牌快餐的联通,俨然成为一个具有强生命力的迷你商业综合中心,其业态功能全面覆盖文化、娱乐、动漫体验、餐饮,用句俗语就是”麻雀虽小,五脏俱全”。

有了新世界的鲶鱼,又有了小麻雀的折腾,国瑞城购物中心也逐渐摆脱了养商期的低迷,日渐生命力。作为一个纯粹的购物中心,交通非常便利,国瑞购物中心建筑面积13万平方米,营业面积7.6万平方米,内部配有超市、百货、多家品牌店、多家餐饮店和电影院,属于中上等的消费水平,典型的地铁上盖商业。

国瑞城勇于尝试各种新型业态,不惜余力投资自行打造。比如健康医疗中心、机器人世界、运动体验店等等,各中辛酸,恐怕只有他们的商管人更有发言权,多次的尝试,剑走偏锋,带来的回报是惊人的。

2016年的全年业绩已经突破10亿。而在消费者的视野看来,商场里可逛性增加了,品牌选择余地大了,米其林级别的餐饮引进,提升了整体餐饮业态品质,符合消费追求。各种网红小店的加盟,日式风格的抹茶店、澳门原味的茶餐厅、名气高攀的茶饮店、特色地方小吃甜品站等,最强大脑竞赛者开拓的“因为茶”打破了传统咖啡模式突破了传统中国茶的格局,营造一个时尚、安静、不落俗套的环境,即提高了客流吸引力,也满足了追求生活、追求品质的26岁-40岁一代人的消费需求。

崇文商圈能够依旧充满活力,魔力,就在于商业自身主动求变,适应快速发展的消费需求。对客群的精准分析和标靶化的营销手段,也为商业业态的升级调整提供了依据。各商业体不是互相模仿抄袭,而是在商圈内对自己有准确的定位,形成差异化、互补化,使崇文商圈发展趋向完整,是“鲶鱼效应”的良好典范。

【汉博商业张海勇】“场景化”是唯一出路?看商业地产接下来怎么玩【汉博商业研究院】新零售下半场的空间实体:交织赋能,持续迭代
法律声明 网站地图 北京汉博商业管理股份有限公司 版权所有 京ICP备11036701号
400-036-5868
400-036-5868
北京汉博商业管理股份有限公司 版权所有 京ICP备11036701号