工程一直是一个商业项目成败的关键因素，而购物中心竣工开业后，工程往往并没有结束，项目的入市只是一个开端。汉博商业工程物业总监邢巍先生在购物中心的工程领域拥有多年经验，综合服务过的众多商业项目，他指出，购物中心开业后，还有以下几个工程问题需要注意。更多详情，详见下文：
邢巍指出，对于一个商业项目而言，项目的华丽入市只是其步入成功的基础。而如何保障后期几年甚至几十年的顺利经营，实现投资收益，才是项目成功的关键。依据多年的商业地产开发管理经验，邢巍认为商业项目竣工开业后，相关工程物业管理人员在后续的工作中应该注意以下两大类问题点：
一、工程验收
1、对前期介入发现的问题，开发商整改情况进行统计
在购物中心接管过程中，前期介入发现的问题、提供的建议，开发商整改的情况，应作为接管验收的一个重点。在正式验收前，管理公司工程部门要将已经提出的问题进行整理分类，甚至同类问题如果针对不同的施工方，也最好区分清楚，这样在验收过程中，才能有的放矢。
对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见已确认尚未完善的事项，要求开发商提出补救和解决措施并备案。
2、要掌握购物中心各类工程设备设施的第一手技术资料，同时保证开业第一时间即进入正常工作状态
购物中心竣工后，由开发商书面提请管理公司作为接管单位先就产权资料、工程技术资料以及楼宇竣工验收时有关工程设计、施工和设备质量等方面的评价报告进行审核，对条件具备的，在规定的时间内签发验收通知，并约定验收时间。
在接管验收前，工程物业部门应提前编制接管验收流程。由商业管理公司工程物业各专业人员组建验收小组，明确分工，编制验收方案。在方案中，要确定验收时间、验收标准、验收整改期限等内容，并绘制接管验收流程图，加强工作的计划性及严肃性，使接管验收工作有条不紊地进行。
3、从安全、可行性角度必须对相关工程物业人员提出接管要求
首先应在开发商、施工安装单位工程师的指导下学习设备操作方法，详细记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题及处理方法等，并组织相关工程技术人员进行学习。同时记录并存档这些原始资料，便于日后维护管理。
接管期间涉及重大安全的操作，如送电、断电等均应要求开发商或安装调试施工单位组织进行，我司工程物业人员进行现场观摩学习。
形成接管期间控制现场人员进出的制度，并在明显位置予以公示，禁止无关人员进出。
工程物业人员制定各系统详细培训计划，要求开发商进行针对性和实操性培训。
4、验收表格的准备
在接管工作中经常会遇到招标文件不详、图纸资料不全，现场部分设备设施满足不了管理委托合同中服务标准的要求等问题。对于这种情况，商业管理工程物业部门应该首先准备好接管验收表格，包括：设备接管验收表、户内设施验收表、接管验收问题整改表等。
5、验收标准的确定
由管理公司工程物业部门提出接管验收标准及接收原则，以规范开发商的收尾工程工作，首先应依据国家标准及现场考察情况编写,其次应依据管理委托合同中的服务标准来进行编制。
验收的具体内容：
主体结构：地基沉降不得超过国家规定的可允许变形值范围，不得引起墙体和上部结构开裂或其他结构的损坏。
内外墙和楼层面：外墙无论是采用贴面，还是使用玻璃面粘合，或是使用其他材料做成的墙面或墙体，不得有空鼓、裂缝和脱落，地面应平整，没有裂缝、起砂脱皮等现象。
设施与设备：设施及设备的验收亦为重点。供电系统的设计负荷载量，设备的运转情况，安全因素，设备如空调、电梯的线路和照明线路、弱电设备线路等应分开，并有明显的标识；给排水的管道，中央空调的管道的实际走向与设计图纸是否相符；管道排水应流畅，接口不渗漏，空调管接口处无滴水；消防设施须符合国家有关标准，并有消防部门的检验合格证；空调、电梯、自动扶梯等各种设备应运转正常等。
其他工程的验收：如建有喷水池等，检验其水泵的工作状态、水池的蓄水性能及其他功能是否正常。
6、分项移交的接管验收
接管验收很少有整个物业同时移交，特别在设备方面。调试验收合格一项就移交一项，今天接管电梯系统，几个月后又接管空调系统,至于消防系统的移交可能更迟。因此必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的项目不能签字接管。分项接管验收完成后，验收小组负责人和开发商验收负责人要签字确认，以便分清责任，日后顺利解决问题。
7、验收注意事项
开发商应将所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程等主要配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修内容、保修期限等内容列出清单交给管理公司。
将施工未用完的建材，包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用，以减少以后维修费用。
凡工程施工采用的非市面上常见的建材、设备和设施，应让由开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。
验收时注意和工程管理密切相关的设施和管线有无并按要求做好。
设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明。
能源计量的确认。
主力店的能量计量从进场日开始，如果开发商所属的施工队伍在进场日后主力店内仍有收尾工程而产生能耗，则此部分能耗由施工单位与该主力店直接结算。同时明确交接日后能源计量的责任点，如交接日后仍需完善的施工及调试能耗需按表计量，产生的费用由施工单位承担。
8、主要系统验收
由于开业季节不同，中央空调系统的调试工作是开业后的重中之重；
土建和装修收口、收边的工程要全部整改完成，地面工程和防水工程验收是重中之重；
楼宇自控系统的联动调试需在开业后花费大量的时间去完成，它涉及空调、强电、给排水、消防等专业，涉及面广；
客流计数系统、监控系统、门禁系统、车辆导引系统等调试验收；
室外商业广场铺装工程整改，园林绿化的收尾整改工程；
幕墙工程的收尾工作，细部整改，
商业楼梯外立面夜景照明的调试验收；
主要设备设施能耗计量表调试验收；
Led大屏与室内营销活动互动调试验收；
排油烟系统调试验收。
二、工程遗留问题处理原则
1、遗留工程问题的确认
管理公司工程物业管理的相关工程人员必须仔细阅读施工合同，深入现场查找充分发现问题，收集整理、同时要有依据日后实际运行条件的变化有预见性做出合理推断并及时拍照取证。在收集整理基础上组织开发商、施工单位到现场核实、签字确认。所有工程遗留问题要进行归类划分：工程质量问题、规划设计问题及商业工程优化需求等。
2、遗留问题整改措施
工程遗留问题需要进行多次、多时段进行统计，历时时间较长，各地公司工程部门应做为推动工程遗留问题整改的责任部门，与开发商沟通确认工程遗留问题、并确定工程整改计划。整改措施有几种方式：
发函与开发商，陈述问题的影响，进行督促；
对费用较低、有能力自维的问题与开发商沟通征得开发商对维修预算的认可，自行整改；
对未设计，却是经营需要的整改问题可以申请开发商拨付专项维修费用；
对影响经营的问题，与开发商沟通未果的情况，寻求管理公司的支持，专题报告上报此问题；
对同一问题维修三次仍未解决，管理公司可书面通知开发商和责任施工单位的前提下委托其它单位处理，费用从质保金中扣除，质保金不足时欠缺部分由责任施工单位承担（提前对问题进行估算，同时参阅合同，掌握质保金金额，避免质保金不足情况发生）；
对接近质保期仍未整改的项目可以做费用估算，上报开发商由开发商直接扣施工单位相应维保款，拨付管理，管理公司按国家或行业标准或公司制度对工程遗留问题进行招投标，组织维修；
在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，请开发商（或开发商委托管理公司）发函给施工单位要求其进场维修。如施工单位拒不履行维保责任，则上报开发商协调解决，或直接扣除施工方的相应维保款予以修复。
