市场上的很多商场到了运营阶段，似乎才有“如梦方醒”的感觉。虽然项目在符合消防规范等要求下“能用”，但是商户使用起来存在商铺展示面不足等种种“不好用”，而对消费者而言也因为种种原因也“不好逛”甚至“没得逛”。这些毛病是怎么来的？

究其原因，众多“不好用”且“不好逛”的商场无疑在前期规划设计阶段存在误区，致使项目落地后常常出现商铺少、可逛性差、店铺使用率差等问题。“商业地产领域没有救世主。”为了避免因为“硬伤”陷入死局，在规划设计阶段一定要育成“好基因”，打个“好底子”。基于十余年商业项目服务经验，汉博商业团队发现，围绕商场的规划设计工作，常常出现如下两大误区：

误区一：重指标导向 轻功能导向

规划设计工作是一个商业项目从拿地到落地营业至关重要的工作，也是项目未来能否在市场中保持竞争性的关键因素。目前，尽管商业地产行业已经发展多年，但是依旧很多商业物业在做前期设计工作时通常都会出现一个问题，即缺乏功能性导向的设计。面对一个商业物业，商业物业委托的建筑设计方通常重在建筑表现和指标设计规范，但是缺少对市场趋势和消费人群的研判经验，尤其是商业功能。因此，常常在设计阶段弱化商业的功能，严重的还会出现忽视的情况。

在这种重建筑指标、轻建筑功能思路的指导下，常见的情景包括：

●拿到项目后马上急于设计，但是对具体的方向并没有明确的想法，也没有做好定位和找清消费客群就做建筑设计；

●误以为建筑设计就等同于商业规划设计，依照建筑设计方案推进甚至施工成型；

●商业地产项目因规划设计工作缺失，造成设计方案、工程方案前后反复修改，延误工期……

以功能性导向为基础的概念设计方案则是通过结合主题定位、人群定位、产品定位、体量定位等市场策划，以功能设计为基础进行规划，而不仅仅是只专注在指标规范上。相比建筑设计方的设计方案，这种功能驱动的规划设计有两大要义：其一，瞄准商业物业最后的使用者——经营者+消费者，围绕他们的需求进行设计；其二， 在建筑设计指标的基础上，寻求不同专业学科的平衡。说白了，这种导向的工作，要做的就是建筑设计、商业策划和商业运营等不同领域之间的“翻译”工作。定位工作做的是方向，而规划工作则是为方向提供落地方案，这中间常常存在学科语言的问题，很多项目在开发的过程中都存在脱节的情况。这中间，就需要“翻译”。

汉博商业研发中心商业规划部概念设计工作

服务内容：在项目实施之前，根据用地条件（控制性规划设计条件及城乡规划技术管理规定），并结合策划定位提供的主题定位、人群定位、产品定位、体量定位，并以功能设计为基础而进行设计。

服务成果：提供《XXX项目概念规划设计文本》，主要包括总平面图、经济技术指标、功能布局、模型效果图、交通组织及场地分析、规划理念、方案推演、开发分期、地下开发、平立剖面图、天际线、景观视线等。

误区二：重方案 轻过程

市场上另外一个常见的误区则是规划设计就是个大致方案，也就是大致落位，确定之后依照方案就可以了。

实际上，随着项目建设的推进和发展，规划设计工作还需要持续进行，且不断细化，需要在建筑、装饰、景观、导视、照明、广告设计的全过程中跟踪进行（涵盖方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段等），以实现建筑物业与后期招商运营的同步性，保障招商运营的顺利推进，同时，提升商业物业的优质性，为未来的运营和调改提供空间。

比如，在招商阶段，主力店的确定对于招商工作带动作用不言而喻。但往往为了促成主力店落位，在规划设计店铺时更多的考虑主力店铺位要求，过于牺牲其他铺位，后期则常常因为商户变动导致自身得不偿失。

汉博商业研发中心商业规划部规划设计顾问工作

服务内容：作为第三方团队，以顾问的形式协助甲方与设计单位完成项目建筑、装饰、景观、导视、照明、广告设计的全过程（涵盖方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段），包含前期设计任务的编制，后期对最终设计成果进行督核、把控。

服务成果：总平面图优化方案图；单体平面优化方案图；功能布局优化方案；经济技术指标优化方案；交通组织优化方案；商铺交房标准、停车优化建议、商业动线规划建议、柱网/层数/层高建议、建筑立面规划建议、铺位划分、收卸货建议、 商业功能用房规划建议、导视标识建议、装饰建议等等。