规划设计作为一个商业项目从前期拿地到最终落地运营过程中重要的一个环节，将直接影响项目的未来走向。而很多设计方案缺乏对未来承载功能合理性前瞻性的判断，导致项目失去竞争力“粗放式发展”。因此，以功能为导向才是规划设计的重点。特别是对于小体量商业，由于先天优势不足，所能承载的品牌数量和客流人数都十分有限，如何通过合理的动线空间规划丰富业态和品牌的密度，同时提升商业的可逛性，将业态品牌尽可能“多而全”的展示给消费者，是每一个小体量商业成败的关键。

汉博商业服务过的长春高新活力汇Vitality就是一个典型的案例。作为一个小体量的社区型商业，该项目初期由设计方提供的方案存在诸多不合理性：品牌数量有限、商场缺少可逛性、大铺多导致坪效很低，因为缺乏对商业功能的考虑，很难在市场上有较强的竞争力。汉博商业介入后，重新对项目进行定位调整，提供了新的规划设计方案和思路，多次与项目方、设计方开会沟通并最终达成共识，选择了汉博商业规划团队提供的设计方案，依照新方案为基础建成落地，最终成为长春高新区的新商业地标。

初期设计方案存诸多问题

长春高新活力汇Vitality是由长春大众卓越控股集团开发建设，作为大众旗下在长春的优质物业，项目选址长春城市副中心的高新开发区，1公里核心区域内人口共计10余万人，3公里商圈辐射人口约22万人。项目总建筑面积3.3万㎡，如此小体量的商业物业，如何走出一条“小而美、小而精”的创新发展之路，成了摆在开发商面前的一个难题。

针对这样一个小体量商业项目，设计方在前期规划设计阶段给业主方提供了整个项目的规划设计建议和品牌落位建议，但由于设计方缺乏前期对区域市场和消费人群的研判，整个设计思路弱化了功能和内容。因此，在初步设计方案中存有诸多不足之处：1，商业内部主动线短，商铺品牌数量少，未来可逛性不足；2，商铺进深普遍较大，未来招商可得性难度大，租金坪效也将受拉低影响；3，大面积的单中庭过于空旷，影响商业可逛性，商业气氛不易聚集，缺少驻留客流的亮点。总体下来，整个商业没有明显的亮点，效果平平，典型的“粗放式商业打造”。

原版设计方案，中庭过于空旷

弱化中庭、拉伸主动线长度 树立项目新形象

汉博商业规划团队接手长春高新活力汇Vitality后，通过对当地进行充分的市场调研和分析，并结合以往案例，找出了该项目的最核心问题：动线与空间设计缺乏合理性，体验感营造较差。由于该项目先天自身条件无法改变，整个商业体量较小，因此，打造出自身商业的个性化和差异化，成了汉博商业规划团队对这个项目的定位和目标。

在原有设计方案中，中庭是致其空间缺乏合理性的主要因素之一。由于整个中庭面积较大，导致其略显空旷，同时铺位损失严重，商业内容丰富度不够，造成可逛性较差。所承载的品牌数量和能容纳的客流都十分有限，因此中庭过于空旷这一因素对该项目影响很大。面对略显空旷的中庭，汉博商业规划团队首先对其进行了调整，将中庭挑空部分向右下方略微移动，增加了商户的可到达性，也使中庭不再显得很空旷，提升了商场的可逛性和商户的顾客到达率。

新版概念方案

在对中庭空间进行重新调整后，汉博商业规划团队发现了项目的另一个问题，动线单一、长度较短，同时大进深铺位较多，在体验感不足的同时，拉低了商场的租金坪效。而在购物中心的规划设计阶段有一个原则：采用曲线型动线能扩大商业展示面长度，丰富视觉空间感，提高单店能见率和顾客在商场的停留时间。同时，在保证店铺尺寸与形态布局实用的前提下，采用弧线型动线也可以增加空间丰富性及商铺的可视性。

本着这一设计原则，汉博商业规划团队对该项目的动线进行了调整，加长了项目的动线长度。商场一层的动线长度由之前的108米调整到158米，商场二层和三层的动线长度由之前的120米调整到174米。调整后，商场二层商铺数量由之前的13家增加到30家。对于小体量商业，客流数量十分有限，增强动线的同时可以提升顾客的停留时间，增强商场可逛性，从而促进消费。

在延长动线后，汉博商业规划团队优化减少了店铺进深，这样更利于业态商铺灵活组合，并提高租金坪效，并增加了该项目每一层的店铺数量，确保其未来租金总收入稳定。其中，在4层和5层的店铺更多集中调整到南部，围绕扶梯设置，这样也可以利用客流聚集提高店铺的到达率。同时，对商场B1层的超市做了重点调整，因超市属于生活目的性业态，需要有较规则空间布局，提高了超市的面积占比。

上侧为原方案1层 下侧为新方案1层

上侧为原方案2层 下侧为新方案2层

上侧为原方案B1层 下侧为新方案B1层

与此同时，为了更加丰富中庭的功能和内容，汉博商业规划团队对商场中庭进行敞开式商铺设计，这一设计方案顾客可以快速进入商铺，同时弱化了中庭的面积。这一功能设计主要有两个作用：第一，与中庭相呼应，具有较强的视觉冲击力，客流动线相对简洁，垂直交通便利，有利于确保较高的商户到达率；第二，中庭结合景观作为亮点，增加空间趣味性，还可以做活动吸引客流，并增加商业使用率，一举两得。同时，在中庭局部呈现退台式设置，可以供顾客休息驻足，呈现出更好的视觉体验，还可以进一步增加整个商场的空间灵活性。

打造“小而美”社区商业 助力大众新物业闪亮春城

汉博商业团队通过对区域市场、消费客群的研判，对项目进行重新规划调整，拉伸主动线的长度、减少商铺进深、提升商铺数量、增设敞开式商铺设计，提升了商场的可逛性和整体视觉效果，延长了顾客停留时间，助力将项目打造成长春“小而美、精而美”的社区型购物中心。2017年11月，长春高新活力汇Vitality以打造长春首家“精而美”的社区型购物中心为定位，闪亮开业。项目集餐饮、零售、文化、娱乐、体验为一体，引进120余家国内外知名品牌，深度构筑“家门口的繁华”，全方位满足周边居民的一站式消费需求。目前已成为长春高新区乃至整个城市的新购物消费圣地，深受长春市民热捧和欢迎。

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