近日，以做商业地产著称的王健林一跃登上胡润百富榜第二名，在房地产富豪榜中排名首位。随着政府的调控政策，越来越多的房地产企业开始由住宅市场转向商业地产掘金。同时，近日发布的《2012年民间资本与房地产业研究总报告》显示，民间资本的投资策略也发生了变化，商业地产成为民间资本最为重要的一个投资出口。
    商业地产成为一个炙手可热的话题，有人满载而归，也有人溺死在这片汪洋大海里。
    李亚明，北京汉博商业投资管理有限公司副总裁，在商业地产开发运营领域浸淫多年，对商业地产见解独到。本报专访李亚明，为您揭开商业地产的神秘面纱。
   
    全国人民学万达 肯定做不好
    《法制晚报》记者（以下简称FW）：近日王健林以650亿元人民币个人资产位居2012胡润百富榜第二，在房地产富豪榜中排名首位。同时《万达商业地产投资分析报告》显示，万达商业地产到2015年将成为世界第一不动产集团。业内都在向万达学习，您认为最应该学什么？
    李亚明：商业地产属于资金密集型产业，要求资金沉淀时间比较长。万达发展了十七八年，发展模式也经历了1.0到4.0的发展变迁。业内学万达就是要学现金流滚资产的模式。一般万达开发的项目，销售量占70%，自持占30%。万达是通过销售型物业的利润，沉淀一个持有型的商业，从而形成一个项目良好的资金循环。
    FW：万达表示未来两年要做35个万达广场，您觉得现实吗？
    李亚明：应该有可能。商业综合体首先是一个地标，是人们最快熟悉城市文化的一个标志物，另外还能解决就业，持续贡献税收，源源不断地解决政府的财政税收问题，所以政府非常欢迎。
    万达已经形成了品牌，各地政府会主动给它好的地段，给它便宜的价格，给他搭配一些住宅来开发。如果一个企业不具备万达这样的号召力，去找政府就很难做了。
    FW：现在业内都在学万达，能学得来吗？
    李亚明：谁学万达谁死，每个人都有自己不同的发展阶段，不同的地理空间，不同的资源掌控能力，谁要想像万达那样去做，肯定做不好。全国人民学万达，谁学谁死。
    万达做的是复制模式，它可以做到零设计，做好了产品直接去套用。很多人学万达，是拿到地之后再找设计，设计周期就九个月。万达是零设计，拿地的同时设计早出来了。政府再出一个绿色审批通道，马上就可以开建。
    万达招商是零招商，先租后建，选完地址之后与商家直接签约，建好即刻入驻开业。一座万达广场，从拿地到开业，只需要18个月。

    住宅是小学生 商业地产是大学生
    FW：王健林曾说做住宅是小学生，做商业地产是大学生。与住宅相比，商业地产与之最大的区别在哪里？
    李亚明：住宅是一个简单的B2C，房子盖好了直接卖给买房人就结束了。商业地产是一个持有型的产业，需要精耕细作，慢慢去养。
    住宅开发是可以哪里有需求就去哪里做，商业地产就不行。商业地产做多大体量、做什么样的级别、配什么样的品牌，跟地域和消费习惯，还有周围的人口密集度息息相关。住宅可以做很多类别，深山里也可以做养老地产、度假地产或者豪宅。但在深山做商业肯定不行，没有人到这里来消费。所以两个还是不太一样，从属性到消费行为上来说都不一样。
    商业地产不同于住宅开发，首先要解决资金的问题，第二是规划的问题，第三是程序，第四要耐得住寂寞。商业不是一开就红，得耐得住寂寞，你想挣快钱，那你去做住宅。
    FW：在四个环节里，运营应该算是最大的难题。
    李亚明：商业是一个动态的过程，要不断调整。运营一开始，第一个就是调品牌。有的从一楼调到二楼，有的从二楼调到一楼，甚至要把过时的品牌淘汰出去，添补新的品牌进来。因为零售这个行业有时尚性，每年流行不同，必须保持市场敏锐度，不断去调整产品的布局。
    商业地产开发实际上是一个B2B，然后B2C的过程，开发商首先要解决的是谁要到这里来开店、来经营的问题，最后才是消费者谁来这里、来买你的单。
    FW：一个完整的商业地产开发，需要经历哪些环节？
    李亚明：商业地产从前期拿地到后期开业，简单讲有四大环节：一是定位，二是规划设计，三是招商，四是运营。这四个环节都很重要，缺一不可，它应该是一个连续性的。定位要研究消费人群、消费档次，还有规划的建筑形态，比如南方气候比较宜人就流行街区，北方就比较流行大盒子。在北京做一个蓝色港湾的街区，显然到冬天比较遭罪。这涉及到当地的风土人情、消费习惯和气候因素。
    还需要考虑品牌，十万平米的商业在北方基本要建两年半到三年，在南方基本上一年半到两年就做好了。如果从流行趋势来讲，三年前做的定位，和开业时的定位比肯定打了折扣，十年前流行的是班尼路、佐丹奴，五年前流行的是杰克琼斯、ONLY，现在流行的是ZARA、HM。如果定位没有超前意识，项目做了三五年，到开业时一看牌子没人认了。所以就需要有行业经验，开发商或者第三方机构来整合资源，缩短设计时间、招商时间。

    不以持有经营为目的的商业 就是“耍流氓”
    FW：王健林曾说，如果开发后销售出去，称不上商业地产。现在有一些打着商业地产幌子的项目，卖完就跑根本不管后期运营，您怎么看？
    李亚明：北京前十年很多人都是变相做商业地产开发，没有考虑后期运营管理，大盒子就分成铺位，做成女人街、批发城、3乘3的小铺子，卖给小业主就不管了，根本不管后期能不能运营起来，拿着钱就跑到别的地方去了，北京还出现了很多以此为目的的变相集资诈骗。现在北京、上海这种城市大盒子商业，已经不允许分割小产权。不以持有经营为目的的商业地产，就是耍流氓。
    FW：现在的商业地产他们赚什么钱？
    李亚明：大部分还是通过做商业地产形成一个平衡。不赚钱，赌资产升值，更多的还是做后边的住宅开发用地。现在还有一些人在做商业地产的噱头，目的还是去做开发，还是要卖。
    FW：看来王健林赌升值是赌对了。
    李亚明：好的地段一定有稀缺性，持有不卖，它一定会在未来以几何级数翻倍升值。王健林就认清了资产升值这个道理，核心位置的商业他一定要持有。回头看你发现，什么人才能做商业地产？关键就看你持得住持不住，持不住就得便宜卖。
   
    中国现在进军商业地产的 90%会死掉
    FW： 您觉得现在国内做商业地产的企业，普遍存在哪些问题？
    李亚明：都没有解决运营持续性和资金问题。一般情况下，现在国内民企做商业地产，玩不起。国外有房产信托基金，但国内没有。商业地产是一个长期持续的产业，需要有一个长期持续的低息贷款，但在国内民企很难拿到。
    国内民企一般是一年到三年期贷款，利息还比较高，商业还没开起来，就得还款了，所以一般人就开不下去。
    还有一些企业搞不清定位，跑到人烟稀少的地方开商业。商业有两个特殊性，第一便宜，第二便利，这是永远不能违背的两个宗旨。我觉得中国现在进军商业地产的90%会死掉，没那么乐观。
    FW：您觉得什么企业做商业地产比较合适？大概需要企业有什么资质？
    李亚明：难者不会，会者不难。首先要搞明白开发逻辑，搞清楚企业的发展模式和项目的盈利模式，就是你到底想干什么，当然最主要的还是解决资金问题。
    我们有一个客户也想转型做商业地产，他说做住宅我干不过万科，做商业我做不过万达。他又想做商业地产，正好手头也有一些商业资源。因为现在万达主要布局在一线和二线城市，还有局部的三线城市。他打算直接去一个省的三、四线城市，先去占领农村。企业还是要先研究市场，然后结合自己的资金和手头的资源去做。