多年来一直游离于楼市调控中心之外的商业地产在经历“井喷式”发展后，首次被地方政府纳入调控范畴。
日前，苏州市政府首次发布的《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》明确规定：优化结构布局，实现商业房地产项目供需平衡；严格产权分割，规范商业房地产项目审批管理；加强预售监管，防范商业房地产项目资金风险；形成部门联动，加强商业房地产项目后续监管、强化风险防范；确保商业房地产项目平稳运营。
“目前部分城市商业地产出现严重过剩已被公认，政府适时进行合理调控是必要的。作为商业地产综合服务商，我们的苦恼更多来自怎样才能给那些盲目进军商业地产领域的开发商一个完美的‘私人订制’。”2月20日，北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明接受《中国建设报·中国住房》记者独家专访时表示。
商业地产分化明显
中国住房：历年来的楼市调控政策无不紧盯住宅市场，商业地产由此成为开发商和投资者双向规避调控政策的投资洼地，加上各地新区建设热潮的推动以及土地财政的诱惑，以至于发展势头迅猛。你如何看待部分城市商业地产过剩问题？
李亚明：世邦魏理仕最新发布的研究报告显示，目前全球在建购物中心面积达到3200万平方米，其中1680万平方米在中国。德勤也预计，到2015年中国购物中心将达到4000家。
在北上广深等一线城市，多数热点地块的综合体类、酒店类、写字楼、公寓类、商业Mall类显得供不应求；但在多数二三线城市，由于前期供应过量、需求有限，商业地产空置率逐渐居高不下。以写字楼为例，根据世邦魏理仕的统计数据，目前成都、天津、沈阳等地的优质写字楼空置率超过40％，如果把范围拓展到整个写字楼物业，空置率还将大幅抬升。
部分城市商业地产相对过剩实际上源于政府与开发商的不谋而合。很多地方政府都热衷于新区开发，借此推动土地出让、基础设施建设、房地产投资以及城市整体的发展，以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长，这种情形在众多二三线城市尤为突出。
政府的热情通常体现在降低政策门槛、优惠拿地成本甚至直接或间接的补贴；对于在住宅市场面临国家行政调控的地产开发商来讲，在商业地产领域分一杯羹正合其意。因此，以写字楼、商铺为代表的商业地产项目才在各地迅速开花。
同质化不是大问题
中国住房：以万达为例，早在万达2013年上半年工作会议上，王健林就表示，2014年开设的万达广场（不含万达百货）将全面取消服饰业态，力争不招零售业态。今年初，王健林提到计划3年内，体验业态在万达广场中的占比要达到60%。以万达为代表的商业地产开发商作出上述调整是否源自商业地产已出现严重的同质化？
李亚明：站在实操的角度看商业地产的同质化，目前我并不认为是一个很严重的问题。现在市场上对于商业地产同质化问题的解读有些片面，多数说的是商业地产所招品牌及组合的雷同，还有项目所满足的功能相似。事实上，商业有自身的发展规律，任何商业都不能违背“两便”。首先是便利，其次是性价比高，即便宜。因此，不同城市的商业地产所表现出来的问题应区别来看。
一般而言，商业地产项目需满足四大功能：购物、餐饮、休闲娱乐、生活服务。在此基础上，全国各地的商业地产项目，在围绕区域功能及消费需求做定位时，可能会出现定位上的同质化。但就商业本身的便利性和便宜性而言，其实也没什么坏处。所谓的差异化应更多地体现在主题特色、某类业态或产品的档次及规模比例上。
为什么现在国内商业地产项目所招的品牌商家基本相同？首先是优质的品牌商家稀缺，国产自主创新品牌更少；而在各个城市只有这些少之又少的品牌受到大众消费者的欢迎，品牌商家销售额有保证，对甲方及招商而言租金收入有保证，所以这样做是最稳妥的。如果一味追求个性及创新，一是目前国内创新的品牌商家很少，二是其他非品牌商家支付租金的能力很弱，容易使商业地产项目陷入两难境地。
所以，商业地产招商过程中所招商家品牌的同质化其实并不是什么大问题，而是基于市场的需要所做出的。现在急切需要解决的问题是在满足上述4大功能方面做一些突破和创新。比如儿童主题类、医疗健康美容类、大型室内娱乐项目，像冰雪大世界、卡丁车等等，都可以整合到商业地产项目中来，在开发商资金允许的条件下，在功能及服务上多做一些产品创新的尝试。
准备好了再出发
中国住房：在住宅地产受到政策、市场等因素影响，不再像之前那样容易做到高利润、快周转时，诸如万科这样之前主要专注于住宅地产开发的品牌企业纷纷试水商业地产领域，这些商业地产新秀的迅速崛起对未来商业地产行业格局有何影响？
李亚明：即便没有万科这样的品牌开发商参与，也会有别的品牌企业来瓜分商业地产蛋糕。比如华润、宝龙、泰禾、银泰、中粮、红星美凯龙、娃哈哈等。现在的商业地产行业可谓是万马奔腾，很多企业都在或都想进入这个行业。虽然表面上看房企各有各的想法和思路，但总体而言，大多数其实并没有做好充分的准备和人才储备，显得有些盲目。
因此，这也给做商业地产综合服务商的企业带来了苦恼，如何给这些盲目进军商业地产开发的业主制定完美的“商业策划定位、概念方案设计、招商代理、商业运营管理以及资本运作方案”成为一个难题。
大家都在学习万达的商业地产模式，事实上，万达的商业地产模式是很难学会的。万达广场实行的是“现金流滚资产和预招商”机制，所有的万达广场都有“万达百货、大歌星KTV、大玩家电玩、万达影院以及电器专业店”这5大标准化主力店。万达每年平均要新开业17～18个万达广场，已经形成了固定的规模，因此对各大品牌商家也已经形成了一种稳定的制约机制。
对品牌商家而言，要在全国开连锁店，跟万达合作能同时开出20多家，跟其他企业合作最多也就几家，为省力、省时间，自然愿意跟着万达走。所以万达广场才能够成功做到拿地18个月后就开业，实现零周期设计、零周期招商（一般而言，商业地产项目的设计周期是8～10个月，招商周期一般是12～15个月），无形之中，万达比其他企业做一个商业地产项目省了约2年的时间，节约了大量的开发融资成本。
现在的市场日新月异，电商的冲击使得许多品牌商家对在商业地产项目中开实体店越来越谨慎，从而使原来已经为这些品牌商家定制好的商业物业不断出现空置。所以一味地模仿别人，不如等自己弄明白了商业地产持久的商业运营到底是怎么回事再去做，没想好之前最好别去盲目拿地。
