随着消费市场的改变和消费理念的升级，在经济大环境的趋势下，商业地产的情况也是瞬息万变。日前，汉博商业管理集团股份有限公司（简称“汉博商业集团”）执行副总裁李亚明先生受邀参加由《经济观察报》、经观传媒主办的“第十一届（2021）IF·商业地产沙龙”，与凯德集团（中国）华北区区域总经理辛伟汕、睿信致成副总裁刘笑宇、中央美术学院博士、设计师，察哈尔学会喜马拉雅研究中心副主任薛江、经观传媒商业及不动产事业部总经理王敏、经济观察报城市与不动产运营部主任张雅楠等业内专家一起，来探讨市场的竞争格局及多种因素对商业地产的影响。

以下是李亚明先生的观点概述：

品牌和规模

Q对商业地产企业来说，品牌和规模意味着什么？市场的竞争格局会如何演变？

今时不同往日，随着国家这十年的密集政策出台，政府也在敲打和提醒资本和开发商，要顺应时代去转型并关注未来发展。

现在商业已经从地产时代，进入到了商业时代，或者说商业资产管理时代。到了商业时代品牌就尤其重要，前几年随着资本投入物业管理公司，物业管理成为热点。而现在，很多地产背景的开发商纷纷成立了轻资产的商业公司，开始进入到这个领域。开发商在降维打击，到商业地产领域分蛋糕。

目前市场的格局，新增量减少，存量在增加；全国的各地方政府纷纷成立了城市更新局、城市更新办公室，北京天津等地纷纷出台城市更新最新政策。未来存量商业资产的改造、盘活以及持续的经营，应该是商业地产行业多交流、多思考，利用专业去做好的事情。

总之，所谓品牌和规模意味着什么就需要看所处的是什么时代。一定意义下，有的品牌和规模意味着未来，而有的品牌和规模则意味着包袱。

行业拐点

Q启动轻资产的行业契机与企业契机是怎样的？

在互联网时代，社会裂变、信息裂变、商业模式也在裂变。对于房地产业的影响是深刻的。近年宏观调控以来，上市房地产公司年报利润率逐年下滑。现在，业内有一种说法叫“去地产化”。企业名字中带着置业、地产、房地产等名词的，基本拿不到融资贷款。这是由于现在整个大环境的氛围造成的。对于启动轻资产来说，确实是在市场大环境和政策引导下形成的。

企业转型轻资产的契机也是在上述环境下形成的，主要有几个因素：首先，要先活下去，保证有利润；第二，则需要有专业度，能够形成可沉淀的东西对外输出；第三，需要有数智化动作和布局；第四则是要经营好私域流量，具备经营的思维。基于上述四点的认识和准备，才能由重转轻。关于如何转换，我认为很多企业是转了，但是还是磕磕绊绊，这一行业才刚刚开始。

热议数字化

Q如何构建私域流量矩阵，数字化对商业地产转型的影响是什么？

数字化，我认同一个行业大佬说的，这个事不是CIO的事，大家都知道它的作用，但并不是所有人都能做到，这是一个CEO工程。

数字化转型现在大家都在学，有转得好的，有转得快的，也有很多人是作为噱头。

把数字化与应用场景能够做到深度结合，不是容易的事。比如，南京某商业项目发布“防儿童走失系统”，这一系统的发布就引来众多企业来上门学习。如果家长发现孩子走失，可立即联系商场工作人员启动该系统。这一系统的落实其实不仅仅是IT部门的事情，也涉及运营、安保、物业等各方面。数字化的公共性、安全性也是未来商业项目中需要我们更多思考的命题。

对于商业地产转型而言，做好私域流量，意味着要做好几方面的事情：第一，要做的是引流。花钱用在各种策略和平台买流量。比如，裂变引流、内容引流等等。引来的流量，则要靠塑造好的内容IP来互动，比如商场的IP是否要人格化，人设和现实中的购物体验是否要统一；第二，则是要做到用户分层管理。具体就要做到将流量分门别类分层管理；做好所谓客群的人物画像、产品和服务等内容运营矩阵和标签管理；提供高粘性的品牌社群足够客群选择。如上三个切入点做好了，才能做好数字化触点建设、数字化零售系统的搭建、数字化营销。

汉博商业集团

汉博商业集团成立于2005年，为商业运营全链条服务商，专注商业空间创新管理。起步北京，布局全国，从前期策划，到规划咨询，到招商管理，再到运营管理，可为各类商业空间提供全产业链全生命周期系统运营解决方案。截至2020年12月31日，汉博商业集团已管商业面积超过800万㎡，并拥有“之心城”、“漫乐城”、“美里天地”三大都市商业自有品牌产品线，可提供定制化输出管理服务和全程委托管理服务。