IF·商业年会为经济观察报的品牌活动之一，本年度活动将目光聚焦于“更生·更新”，探究商业地产中那些最本质、最底层的逻辑；探讨有价值的、创新的商业地产发展之道。众多国内商业、公寓、文旅等领域资深人士、专家及学者汇聚一堂，通过线上线下结合的方式与业内共同探讨了新格局下商业发展之道！

在演讲中，谭立城先生结合汉博商业近年来存量资产提升实践案例，围绕如何判断适合投资的优质资产、如何通过改造升级赋能提升资产价值、投资退出路径等方面，畅谈商业存量资产升级改造要点。

以下为演讲内容精选：

根据赢商网数据，全国368个城市中，已开业的购物中心有5387个，总的商业体量超过4.6亿平方米，计划今年还会新开895个购物中心。

在中国，急需改造的存量物业体量超过了1亿平方米，主要集中在北上广深这四个一线城市。广州在2012年的商业存量是204万平方米，到2022年新增了近489万平方米。全广州市零售物业平均空置率为14.1%，相对是比较高的。

在我看来，资产盘活路径和逻辑很简单，就像黑石做不动资产投资的逻辑，就是定位、改造、招商运营、资产盘活增值。

若运营端跟存量商业的资方进行对接时，首先是进行项目的重新定位，再按照定位做量身改造，最后通过招商和运营，做资产盘活和增值。

近年来，我们接触了不少投资人，在市场下行的环境里，很多投资人都有投资的欲望，但他们的两个痛点在于：这个资产到底值多少钱，以及买了这个资产之后谁能真正帮我实现想要的投资回报率。

我用一个具体的案例来介绍我们做资产处理时的工作方式和逻辑。我们目前在广州有个项目，今年5月底接了场地后，计划在今年12月底进行重新改造和开业。

这个物业已经有20年的时间了，里面所有的物业机电都极度老化，我们在接手一个资产时，非常重要的工作是做现场工程勘察，因为不具备餐饮功能条件的物业，在如今的市场资产已经大幅贬值了，而这个项目虽然是一个老物业，但它在20年前已经预留了直通塔楼屋顶的排烟道。

我们为什么要对中央空调、手扶电梯和高低压配电房等都进行工程勘察？因为它们都与未来的投资成本息息相关。我们把这个项目几乎所有的空调都换掉了，这些都是成本。

做了详尽的工程勘察之后，要对这个项目进行新定位。这个定位和所有投入、招商，包括后期运营都有关。工程勘察决定了我们的前期改造投入，招商定位决定了项目引入的品牌、租金定价。

投资回报方面，同样要拿到8个点的回报，在市场租金相对稳定的情况下，投入越少，回报周期就越短，投资回报率也就越高，这个逻辑非常简单。

如果投资改造，受到预算限制，做出来的是一个很普通定位的产品，可能它的市场竞争力就会减弱。这种情况下是加大投资还是不加大投资，就取决于未来我们的预算和给投资人的希望。

所以我们投资做预算基本会做10年、20年，但最重要的，其实是前三年的市场周期，这也与我们首年的租金定价有关，所以在首年的租金定价上，我们会通过对周边1至1.5公里内，同等规模、类型商场的全楼层租金进行多维度的分析，来确定我们首层的租金。这就是我们很简单的一个逻辑。

做商业不仅仅是做招商的事情，很多项目的成功都在于招商之外的合作。我们在原有的商户里找到灵感，从整个后期改造空间设计里找到灵感，从营销活动里找到灵感，找灵感的过程中，也在不停反思我们的商业定位。

和十年前的商业相比，现在的商业已经发生了很大的变化。十年前，我们解决了功能就基本上赢了一半，但现在解决功能远远不够，我们更多时间和精力要放在迎合当代年轻人的消费习惯和消费方式上。

所以我们看到很多商业经常在小红书、抖音等有很大流量的地方去做营销活动，同时也会做社群。我觉得一定先要把社群玩好，才能把商业这个事情玩好，所以我们每个项目都会建5-10个500人的大群，很多营销活动都在社群里面。

商业其实有几个核心逻辑，肯定不能够忽略流量，但从会员到流量的黏性在哪里？不同公司有不同的基因，在这件事情上的体验不一样，但我们一定要强调黏性，对商场来说，重要的是复购率。

做商业这么多年，我们还是要不忘初心，方得始终。如何对待消费者，消费者就会如何对待你。我们要让所有消费者，怀着奔赴一场约会的心态：去的时候有期待，在的时候有惊喜，走的时候有留恋。所以我们做商业很简单，如何用最真诚的心感动消费者，让消费者真正爱上你，就是我们的初心。