党的二十大报告提出，“把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强国内大循环内生动力和可靠性”。未来五年，提升消费在拉动经济增长中的作用将会继续成为中国国内大循环中的重要内容。汉博商业集团专注商业空间创新管理十余年，持续通过全链条可落地服务推动商业项目落地，不断升级消费体验。近期，我们邀请集团各区域、分公司负责人，结合报告精神，聚焦所在区域，畅享未来五年商业市场发展趋势。本期畅谈的嘉宾为汉博商业集团副总裁、华南区域总经理谭立城先生。

谭立城

汉博商业集团副总裁

华南区域总经理

曾在东基投资控股、宝能集团、印力集团（原深国投）、凯达环球、GMS、广东高登控股集团等知名国内国际公司担任高管，具有近20年商业地产设计管理经验和超15年商业地产全管理背景，拥有超十个一二线及三四线项目操盘经验。负责华南区域全面管理。

Q：回想过去五年，华南区域内商业项目的最大变化如果用一句话概括的话是什么？

创新业态百花齐放迭代焕新。疫情事件打破传统商业的原有计划，全国各大城市的商业都呈现了举步维艰的境地，商业环境的焕新升级更是全行业亟待解决的首要问题。同时，在消费升级的大趋势下，“购物”不再是商场的唯一表达方式，而是通过运用文化、艺术、科技与商业跨界融合，打造成为包罗万象的“景点”，承载精神生活的场所。

因此，购物中心需要围绕“个性、独特、文化”等特色，为消费群体提供更有温度的商业空间，提供更为有内涵的生活空间，以差异化的创新形式、沉浸式空间、更有互动性的生活场景将商业打造成有魅力的新生活方式。

Q：在近五年的发展下，目前，华南区域商业存量与增量市场都分别呈现何种竞争格局？

目前，华南区域商业长期处于存量增量并举时代，且存量压力增长。以广州为例，2012年广州商业存量市场份额204.3万平方米，至2022年6月底，商业存量已增长至683.2万平方米，十年来，市场发生了天翻地覆的变化。华南整体商业供应量过剩，同质化严重。

根据赢商大数据显示，广州今年1-4月的购物中心同比客流降幅达到了18%。存量物业在疫情反复的情况下，其投资运营管理遭重大挑战，现金流压力倍增。当然，我们应该看到，危中有机，疫情常态化之下，部分商业市场仍可依靠进一步提升得以增强活力，尤其在运营端。

Q：在各大城市争相成为国际消费中心城市的过程中，华南区域城市更新项目存在哪些机遇与挑战？能否以第一批试点城市广州为例，详细说明。

广州建设国际消费中心城市具有深化扩大内需的重要作用，也对广州经济高质量发展、构建新发展格局迎来重大机遇。据广州市商务局统计，2022年上半年，全市高端商贸业新洽谈项目166个；签约项目44个，协议投资总额252.12亿元；注册项目59个，协议投资总额75.87亿元，预计年营收276.7亿元。新项目纷至沓来，无疑是对广州消费市场的青睐。消费趋势不断优化更新，消费者、消费品、生产者、消费生态多样性的发展也是广州成为国际消费中心城市的机遇。

同时，我们也能看到，广州作为产业集聚地，传统专业市场迁移、腾笼换鸟实现城市更新消费升级的难度不小。广州应该依托大湾区一体化发展的契机，更好地整合消费资源，在全球产业链供应链进入调整的阶段，充分发挥自身形态丰富的优势，快速将文、商、旅、体、医、美等业态深度融合。

目前的痛点在于城市更新部分项目多有较难啃的骨头，资金难以平衡。其次，大量建设、消耗、排放和过度房地产化的方式要优化，并且更新应该以文化为基底，因建设破坏文化的现象仍有存在。

Q：目前，华南区域的市场主体除了头部运营商外，还有哪些比较活跃？他们多数呈现什么状态？

华南区域的市场除了头部的运营商以外最多的就是二房东。受整体的大环境下行影响，目前，大部分的二房东因招商运营资金等多方问题多出现跑路现象，项目搁置荒废，导致华南区域市场存量物业不断增加。

Q：在您眼中，未来五年，哪些区域或者哪类项目在如今的格局下存在守正出奇的新机遇？为什么？

华南区域商业在如今存量压力如此之大的情况下，未来商业的新机遇我认为更多的是存量资产盘活。目前，华南甚至全国存量待盘活商业物业逐年增多，通过重新定位、招商、运营、资产四个路径实现存量资产盘活是未来商业市场的一个新的增长路径和市场蛋糕。过去简单粗暴的开发模式沉淀资产的路径已不复存在。增存量商业物业资产分化加剧，未来企业订制的资管模式将会成为主流，专业化精细化的管理运营公司会脱颖而出。打通金融端口，通过资产证券化获得流动性，才能加速盘活资产存量。