报道|汉博商业杜斌：城市更新加速时代，更要保持“灵活度”

在双循环新经济格局下，存量商业项目的改造已经进入火热阶段。商场之外，年轻人还爱逛哪里？深入街区，走进巷弄，探寻园区，一些将生活美学与社交场景结合的存量项目成了新的“小红闲”空间。日前，上海市委机关报《解放日报》纵深专版围绕城市商业更新话题，对汉博商业集团副总裁、上海公司董事长杜斌先生进行了专访。结合诸多项目服务经历，杜斌就城市更新商业体的“出圈”之道提供了详尽的策略。

Q：目前，城市商业体的更新运营是否已经进入一个新阶段？
目前，就地理位置而言，地产新增开发项目在市中心项目的占比小于周边地区，且比例在逐渐减小。因此，大家都把目光转到了城市更新项目，将比较陈旧、不符合市场发展的项目进行焕新升级。

目前，城市商业体的更新运营主要有三重动力：一是很多建筑的物业及周边业态满足不了周边客群的需求，需要重新配置；二是主力消费人群的变化，和由此带来的消费理念、行为习惯的改变；三是部分城市商业体在更新运营过程中没有找准定位，不得不重新进行改造、进行业态的定位和划分，再进行招商。

现阶段，Z世代消费者成为主流，消费者的消费观念和消费习惯正加速迭代，对商业场景创新的速度和形式有了更高的要求。

另外，随着互联网的发展，线上线下融合加剧，购物场景更加多元。在这种情况下，线下商业体的“吸引力”如何重塑？如何提高消费者的游逛频次，延长时长，提升购物兴趣，依然是更新运营的最大关切。

尽管商业体运营的“出圈”之路具有多种选择和方案，但其背后都是对消费人群、消费场域的深入洞察。只有因地制宜、紧跟时代，重新打造人、货、场的关系，才能让商业业态在自然生长的同时保持较强的灵活度，保持一定的空间来面对不断变化的市场。

Q：商业业态加速迭代，我们该如何应对？
目前，商业业态更新不断加速，我们发现商业品牌生命周期也越来越短。从前可能8—10年，而现在只有1—2年。这里的主要原因有两方面：一是Z世代的消费习惯。他们一般注重颜值、体验感和精神消费，喜欢有故事、有创意的产品，因此，倒逼品牌不断推陈出新、花样迭出；

二是资本的推动。资本开始更乐意助力有品牌价值或研发属性的项目，从而使品牌设计师增多、更多行业IP选择与品牌跨界联名，该领域人才、资源越来越丰富，消费者的选择余地也更多。

业态迭代现象实际上是一个产业循环，循环周期的缩短带来的是更加丰富的碰撞。因此，当创意和产品的“流动性”不断增大，小型商业体的商业场景需要随之“流动”起来，持续保持敏锐性和灵活度。


Q:与大型存量空间相比，小体量空间更新运营的优势和难点分别有哪些？
做好小体量的城市更新项目的招商和运营，关键点在于选准自己的“标签”，集中力量打造小而美、小而精、小而有成长性的业态。

小项目受到场地面积的限制，如果业态种类过多，反而会模糊项目亮点。因此，在进行深入的市场调研后，选出一个最符合项目气质的、与周边环境有差异性且能容纳变化与成长的路子，再集中火力做足、做精。

在这个过程中，不仅要顺应时代需求，结合场地定位和新经济发展趋势，更要独立思考，拒绝常规化、同质化的思路，实现项目的可持续发展。

另外，无论是品牌方还是管理者，都要从开发思维走向运营思维。商业类项目、商业街区的焕新，核心底层逻辑就是消费群体和流行文化的升级带动的消费行为的变化。因此，我们需要通过各式各样的活动，将这种变化映射在物理空间的建造与运营上。