2011年的两会，我国政府工作报告明确提出了在“十二五”期间要加快我国产业结构的调整，解决好就业问题。而不同的城市如何实现产业结构的调整？如何解决好就业，实现社会的和谐发展？这是摆在地方政府面前的一个重要课题，而其中一条“核心”的道路就是发展现代服务业进而取代传统的产业！我国政府工作报告中明确提出了服务业增加值占国内生产总值中的比重在“十二五”期间提高4个百分点，即从现在的43%提高到47%左右。而如何才能实现这样的目标？谁将会成为其载体？对，是商业地产！商业地产的形式多种多样，包含购物中心、商业街区、主题商场、专业市场、写字楼、宾馆酒店等。根据汉博操作全国近80个商业项目服务的经验，我们认为真正的商业地产应该为：可以为投资商带来持续租金收益的商业物业才能算得上是商业地产，那些以快速回笼资金为目的，将商业街区招商运营风险全部转嫁给投资客的商业物业不能称得上是真正意义上的商业地产！

    据国家统计局数据显示，2011年1-2月份，全国商品房销售面积8143万平米，同比增长13.8%，其中，办公楼增长26.4%，商业营业用房增长8.7%。商品房销售额5242亿元，其中，住宅销售额增长26.2%，办公楼和商业营业用房分别增长46.3%和22.1%。从这些数据可以看出，2011年作为“十二五”的元年，我国的房地产市场发展的势头仍然比较迅猛，同时可以看出：商业营业用房的销售额出现了一定的滑落！这一方面与我国部分省市出台的不允许商铺进行“虚拟销售”、“不能分割小产权散售”等有关政策有关，另外一方面也与越来越多的开发商已经意识到持有商业物业对其企业品牌、资产运作、后续的运营管理经验的取得、企业的可持续发展将会带来不可估量的作用有关。万达，作为2010年一颗耀眼的明星，其在2010年销售额首度超过万科，但其销售后的商业街后续的运营管理很大一部分出现了问题，如早些年的沈阳万达商业广场，如今的福州金融街万达广场；另外，建外sohu商铺销售后的运营管理同样也出现了问题；宝龙地产也不例外。因此，越来越多的开发商和地产上市企业开始意识到这些问题:截至2011年1月，万达收租商业物业持有量已经接近1000万平米，并计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元；中粮地产随着北京、上海、天津等项目的运营并计划在未来5-10年内再继续持有20个大悦城的商业物业；华润置地则以“万象城”作为主力品牌和主导产品的中心都市综合体模式，已经复制到杭州、重庆、沈阳、大连和南宁等城市，并且成为商业地产圈内的一个蓝本；首创置业则独辟蹊径，步入奥特莱斯地产的发展行列；华侨城则更是充分发挥自身的优势，积极把握国家加快第三产业特别是文化、旅游产业发展的机遇，欲在未来5年内实现称为我国旅游行业和文化演艺行业的航空母舰的宏伟目标；另外，保利、富力、龙湖地产、恒大地产、金地集团等大型房企也纷纷在全国范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。
    种种迹象表明：由于国家房地产调控的政策直指住宅地产，越来越多的住宅开发商开始向商业地产加速布局，此前不温不火的商业地产正在被迫加速，商业地产的发展在未来几年内，将步入“大阳春”。但我们也不得不看到：随着部分开发商属于“被迫”转行，对商业地产的整个开发、运营流程缺乏经验，反而容易陷入泥潭。因为商业地产投资回报周期不如住宅地产来得快，可能需要10~20年的时间，它将会沉淀开发商大量的资金，后期招商、运营管理不当，极其导致商业物业贬值，而商业物业不同与住宅，“没有卖不出去的住宅，只有卖不出去的价格”，而商业物业如果经营不善，不但会快速贬值，而且会成为“烫手山芋”，甚至一文不值。
    根据汉博研究院相关数据显示，针对成都市而言，未来5年，中心城区将会有近600万平米的商业放量，仅二环至三环附近就有近400万，这么大的商业放量，那些经营定位雷同、品牌高度重合的部分商业综合体在这轮盲目扩张中必将会轰然倒下，如南二环外的百联天府惨淡的经营状况（已经被王府井百货收购）便可窥探出未来的一些发展趋势。
    因此，汉博商业投资管理有限公司作为已经为全国超过800万平方米商业项目提供过服务的专业化顾问公司，在总结分析实操过的商业项目的基础上认为：随着我国住宅市场调控的加码，大量的资金已经流入商业地产，开始导致商业地产的快速“膨胀”，而那些仍然以住宅开发思路去开发商业地产项目的开发商，如对开发项目的定位、内部结构及动线规划、品牌招商、后期运营等缺乏清晰的认识，自我感觉良好，追求“以大求胜”、“以怪求胜”，脱离商业地产开发的规律，必将在项目建设伊始阶段便踏上后期运营管理的“地雷”，并使得风险逐步放大，最后必将吞下艰涩的苦果。