目前国内经济增幅下滑、通货膨胀引发了对房地产市场一系列的冲击，包括信贷紧张、房价下滑、市场观望气氛浓烈等，市场参与者对国内经济形势走势颇为关注，本文将详细分析国内经济走势以及宏观调控可能带来的对商业地产行业的影响。

 

一、中国经济的现状

1、总体来讲，目前中国的经济形势是GDP增速放缓、高通胀。

    由于世界经济的滑坡，对于出口导向的中国经济遇到了出口需求减少问题，同时人民币的逐步升值进一步导致中国商品出口价格优势的丧失，更一步减少了出口。与此同时国内为抑制通胀压力、调整经济结构，通过紧缩信贷、提升利率的方式压缩了投资，投资与出口的双重减少导致了中国经济增速放缓的问题，我们预计2008年GDP增幅有所回落，但仍将达到10%或以上，但前几年两位数的高增长短期内将难以重现。

伴随着GDP的快速增长，CPI指数同样呈现高增长态势。近两年全球原材料价格的上扬，带来中国输入性通胀的压力，同时长期贸易顺差带来的人民币供应持续增长同样带来了通胀压力，2007年通胀率上扬至4.8%，2008年CPI指数预计上升8%左右（图1）。

图1：历年GDP、GDP增幅及CPI指数图（1998年至今）

 

 

2、近年来，消费在GDP中的构成比例有所增长，但消费疲软仍是经济发展的最大问题，在出口疲软、投资萎缩的情况下，增速放缓是必然的。

    近年来，随着国家一系列扩大消费政策的出台，消费增长有所加快，2007年最终消费对GDP增额的贡献率已超过资本形成（政府支出与投资），但从一个更长期的过程来看，2000年—2007年，消费对经济增长的贡献率从63.8%下降为39.7%，而同期资本形成的贡献率由21.7%上升到38.8%，净出口的贡献率由14.5%上升到21.5%（图4）。

 

图4：历年GDP增额构成情况图（2000-2007年）

 

    最终消费贡献率偏低（世界平均水平为62%，发展中国家平均为58%，我国则不到50%）（图3），中国GDP增长长期依靠于对外贸易顺差和投资，而国内消费不足问题一直没有解决。

 

 

图3：GDP增额构成比例图（2007年）

 

    同时，消费不足是导致储蓄过多的最直接因素，而储蓄过多则容易引发投资的过快扩张，03年以来国家经济过热的原因正是如此。

 

3、增速放缓是由于出口下滑以及投资控制所导致，通胀则主要由于输入性通胀与货币供应上扬导致。

    中国目前出现的通货膨胀主要有两个原因：

    其一，美国次贷危机波及整个西方资本市场，大批游资进入大宗商品市场，炒高大宗商品价格，全球大宗商品价格的上扬，带来中国输入性通胀的压力。

   其二，人民币的长期低估，净出口的长期盈余带来外汇储备的高速增长，导致货币供应量的上扬，从而更推高了通货膨胀（图5）。

 

图5：货币扩张对通货膨胀的影响

 

4、GDP增速减缓暂时不会较大影响日常消费的支出，但会影响投资品的消费需求（图6）。

 

图6：GDP-消费支出（社会消费品零售总额）影响图

 

5、一定程度的通货膨胀会影响个人实际收入，但不会太过影响零售业发展。

    近几年，CPI和商品零售价格指数快速上升，扣除商品零售价格指数的影响，社会消费品实际零售总额增幅在07年有所放缓，但08年第一季度呈现回升趋势。

    扣除通货膨胀因素影响，城镇居民人均可支配收入增幅在08年第一季度急速下降，实际同比增长只有3.5%。

    综上所述，一定程度的通货膨胀或商品零售价格指数上升，会影响人均实际可支配收入的增幅，但是对社会消费品零售则影响不大（图7）。

 

图7：历年价格指数增幅情况图（1998年至2008年第一季度）