二、 中国政府如何进行宏观调控

    中国政府宏观调控的主要目标是：

  （一）、维持GDP8%以上的增长

  （二）、控制通胀率在3%以下

    政府通常利用的宏观调控政策包括汇率政策、货币政策以及财政政策来综合调控以达到上述两个目标。

    1、汇率政策：人民币的升值是必然，也是解决广义货币增幅过快，控制通胀的关键，但中国政府只会允许人民币缓步升值

随着人民币升值预期的逐步实现，更多热钱流入国内，这对对前两年资产（房地产）价格虚高有推波助澜的作用。

    人民币的快速升值会明显减少国家的净出口，从而较少GDP，甚至导致经济的停滞，大批产业工人的失业，对于一个出口依赖性较大的国家，中国政府不会重蹈日本的覆辙，不会允许人民币快速升值，中国政府强大的外汇储备是实施缓步升值的后盾。

我们预计中国政府会让人民币缓慢升值，会继续执行目前的资本项目流动管制措施，控制外资流入房地产市场，甚至资本市场（图8）。

 

图8：汇率对房地产投资资金来源的利用外资部分增幅的影响

 

    要保证人民币升值不至于过快，国家势必继续持有大量美元外汇，这要通过增加人民币的发行来实现，而增加人民币的发行则会导致通货膨胀，所以说从某种意义上讲，国内的通货膨胀是把国家对净出口的支持成本嫁接到了普通消费个人身上；

人民币升值带来的对零售市场的影响是：

   （a）、直接影响：带来更多的对国外商品的消费，尤其是奢侈品的消费。

   （b）、间接影响：导致出口的减少，GDP增幅会经历一段时间的下降，间接影响消费信心，但影响将会是缓慢而轻微的。

    2、货币政策：
    A、紧缩银根是对付通胀的重要手段，但考虑到滞涨的可能，以及阻止热钱的流入，我们预计人民币利率不可能大幅上升。

降低通胀最有效直接的办法就是收紧银根，这可以通过提高银行存、贷款利率或准备金率来实现。

    但单纯地提高存、贷款利率又有可能导致国际热钱的投机涌入（央行存、贷款利率总是随着美国央行存、贷款利率的提高而提高、降低而降低，但是实际利率总低于美国利率正是基于此）；这样一来，在美国降低利率以达到促进消费目的的情况下，国家只能在小幅度内提高存、贷款利率（图9），而这对抑制国内投资收效甚微，唯一可行的则是提高银行存款准备金率；对房地产行业来讲，其资金来源国内贷款部分可能会受影响，需要更多地依赖自筹部分。

    基于利率对GDP以及阻止热钱流入的考虑，我们认为利率在中期内不会大幅上升。

 

图9：中美利率比较图

 

    B、利率不可能大幅上升，银根紧缩将主要以提高准备金率以及信贷劝诫为主。

03年以来国内经济，特别是固定资产投资过热，国家出台一系列宏观经济措施如上调各种利率，为防止国际热钱涌入国内进行投机，所以利率增长幅度不明显（低于美国FED利率），防止经济过热的效果并不显著。07年，国家则通过大幅度提升银行准备金以达到缩进银根的目的，对国内投资热情起到了降温效果。预计这项措施还将继续，并不断加强（图10）。

 

图10：银行利率对房地产资金来源的国内贷款部分的影响

 

    货币政策调控对消费的影响：利率上升会明显减少投资以及投资品需求，对日常消费品需求影响不大，由于预计利率变动可能性较小，我们预期利率不会较大影响消费支出。

银根紧缩对消费的影响是：

    （a）、直接影响：投资品（房地产）、耐用消费品（汽车、大家电等）的消费支出会减少；

    （b）、间接影响：导致投资的减少，GDP增幅会经历一段时间的下降，间接影响消费信心，但影响将会是缓慢而轻微的。

    3、财政政策：扩大国内消费是保持中国经济持续健康发展的必要因素，国内消费在GDP比重中还有很大上升空间，我们预计政府将通过减税、增加财政支出（增加公务员工资、社会福利体系的建设等）来扩大需求。

 

三、中国经济前景展望

    1、通胀将会持续一段时间，但不会太持久。

    目前的国内通胀是由大宗商品（石油、钢铁）与粮食部门引起的，里面有国际炒家操纵价格的嫌疑，从低迷的资本市场流出到大宗商品要素市场的资金将会在短期内抽离市场，原本供需平衡的大宗商品与粮食将会回归正常价格。

    净出口将会随着人民币的逐步升值而减少，持有外币引发的货币供应增量将逐渐减小，将进一步减少通胀的压力。

    通胀对零售市场的影响是：

    （a）、直接影响：适度通胀促进名义消费额的增加，高通胀会降低消费支出。适度通胀下，零售物业是很好的对冲通胀风险的资产。

    （b）、我们判断通胀不会持续较长时间，短期内一定程度的通货膨胀或商品零售价格上升，会影响人均实际可支配收入的增幅，但是对社会消费品零售额影响不大。

    2、刺激消费需求将是未来国内宏观调控的主流与关键。

    不正常的高通胀是暂时的，人民币升值是长期不可逆转的，出口的减少对GDP的影响也将是长期的，中国GDP在2-3年内会有一定的下滑。

    利率已经到了高位，大幅增加的可能性较小，投资的控制会更多以其它方式实现（信贷劝诫以及提高准备金率）。

    支撑未来GDP的将会以消费支出为主，如何有效增加人民收入，降低税收，刺激个人消费将是未来宏观调控的关键与主流。

    有可能，国家会利用日益增加的国库收入来增加政府补贴或支出，如教育、医疗、福利体系的完善都可以增加GDP，但与1998年的宏观调控相反，这一次很可能是由国家出资完成。

    刺激消费需求对零售市场的影响是：

  （a）、直接影响：增加消费支出。

    3、中期内GDP增幅有所减缓，但不会低于8%。

    中国政府执政的一贯方针是力保GDP，8%是底限。

    中国所面临的高通胀、人民币升值、投资过热等问题都可以逐步解决，中国国库充实，因该可以度过难关。

    GDP稳健发展对零售市场的影响是：

  （a）、直接影响：更多的消费支出构成GDP，这对零售市场是个长期利好。

    4、宏观经济基本面短期不会较大影响国内零售市场，长期有利于零售市场，这从北京零售物业市场目前租金与空置数据亦可看出。

 

	二零零八年第一季	季度环比变更（%）	年同比变更（%）
优质零售物业总存量（平方米）	4186000	6.60%	21.30%
新增供应（平方米）	260000	333.33%	52.90%
空置率	6.50%	-0.60%	0.10%

表1：2008年北京优质零售物业市场空置率

 

 

图14：北京优质首层商铺租金指数（98年至08年第一季度）

 

    得益于将强劲的消费需求，与品牌拓展的拉动，北京优质零售物业租金稳步增长，空置率逐步下降。

 

    四、结论：
    目前的宏观经济形势以及中长期发展趋势对住宅物业市场不利影响较大，而对于商业地产市场而言，中国宏观经济基本面短期不会有较大影响，中长期发展趋势有利于商业地产的发展。

    中国经济增长的基本面在中长期内不会发生变化，虽然在过程中会遇到人民币升值与暂时的高通胀的难题，这一难题的破解一定依靠缓步升值、控制投资与激发国内消费需求相配合的方式完成，中国经济增速有可能放缓，但不会影响到个人消费，甚至个人消费还会有所提速。

    具体到零售市场，其发展速度将与个人消费同步，我们预期中国未来几年的零售市场平稳增长，不会有大幅度波动。

    对于商业地产市场而言，符合市场需求的商业物业一定会得到租户的青睐，其租金、售价以及长期持有价值不会发生较大的变化。