商业地产是城市经济中满足商业生产、生活需求的建筑与城市空间。经济社会的发展，人们生活水平的提高与生活方式的转变，以及现代服务业和都市消费经济的兴起，是推动现代商业地产不断演变、发展的主要动力。在狭义的业态形式上，商业地产包含了满足人们在购物、消费、娱乐、休闲、旅游等方面广泛需求的各类设施，如传统的零售类商场、现代物流业、餐饮，酒吧、娱乐、洗浴、酒店宾馆，观光旅游等。而在广义的城市空间功能与形态方面，现代都市商业区往往演变成为集商务、传统商业、现代消费类、现代服务业以及居住等功能的综合性城市中心区，并拥有着从高端的RBD、商业广场、购物中心以及shopping mall到传统的商业街区、商场等丰富的商业空间与建筑形态。
     一、商业地产在推进城市化进程与房地产行业发展中的重要作用
    商业地产是城市空间与功能的重要组成部分，代表着城市的繁华程度与发展水平。城市的开发建设，根据开发项目在城市空间性质、特征、作用和地位，可将房地产开发由低到高划分为三个层次，即住宅开发、商业地产开发和商务地产开发。商业地产的建设不是简单的项目开发，是推动第三产业的发展，提升城市功能与城市形象的有效手段。
    商业地产将成为我国新一轮城市开发建设的重点领域。
    ● 是落实科学发展观，提高城市化水平的的必然需求；
    ● 是我国城市建设步入新的发展阶段，面临的主要任务：
    ● 是满足人民群众日益增长的物质文化需求的必然结果：
    ● 是现代邻里社区理念的要求：
    ● 是房地产企业提高经营水平和竞争能力的需要
    商业地产已经成为目前城市开发建设的热点。
    二、我国商业地产发展现状与主要存在的问题概述
    就目前发展状态而言，我国商业地产尚属新兴产业，主要存在着以下几个方面的问题
    （一）、 行业条块分割
    房地产开发与商业经营行业尚处于条块分割状况，开发与经营活动各自为政，供求关系脱节。
    （二）、 产业化程度低
    商业地产产业链尚未形成。构成商业地产开发经营所需的各相关行业资源未经充分整合，产业经济结构处于无序及缺失状况，导致了我国商业地产项目难以进行综合性的开发建设。
    （三）、 规范缺失
    在我国现行的城市建设和商业类规划设计规范中．对商业网络以及各类商业区的建设，从项目的评估、定位、功能、规模到产业经济的结构、布局、业态形式等各环节都未能给出明确的标准规定。总的来说，我国的商业地产行业，亟需建立起一套能够适应现代商业以及消费经济发展趋势要求的专项性规划设计标准体系。
    （四）、 开发模式落后
    我国当前的商业地产项目建设缺乏整体性和系统性。商业地产承担着空间与功能建设的双重任务，普遍存在着以房地产开发为主，先建房、后招商这类重空间、轻功能建设的片面做法。
    （五）、商家与房地产企业的关系错位
    长期以来，商家在商业区的开发建设过程中的主人地位和主导地位，未能得到应有的尊重，对商业地产缺少参与权。
    （六）、企业发展不成熟
    主要表现在绝大多数房地产开发企业仍以住宅建设为主，只有极少数企业进入到商业地产的综合开发领域；房地产企业未能形成成熟的开发理念，缺乏综合性的商业地产开发能力；；商业企业门类众多、业态丰富、庞杂，未经有效整合，同时不少企业的经营方式和模式存在着较大的随意性。
    总之，我国当前的商业地产在项目、企业、产业、行业四个层面，均处于探索、起步阶段，商业地产的进一步发展将面临着诸多的挑战。
    三、现代商业地产的“订制”模式与开发理念
    商业地产的开发面临着空间与功能建设的双重任务，地产开发与商业经营是商业地产的两个基本环节。空间建设需要服从于功能的需求，而商业功能的有效发挥与经营效率又取决于空间的合理性。商业区的空间与功能相互协调，高效整合，是商业区成功运行经营的基础。因此，综合考虑商业区开发建设的相关环节，以及国际上成熟的商业区开发建设模式，我们积极倡导以整体规划、统一开发、整合资源、全程参与、产业化推进为指导思想，以“定制”模式为核心内涵的现代新型商业区开发模式。
    订制模式下的商业地产开发体系具有如下几点特征：
    （一）、 建立完善的商业专项方案及基本流程：
    本着尊重需求的原则，在现代商业地产开发体系中，首先需要充实、完善商业专项方案设计体系，为空间设计提供功能需求依据。
    （二）、空间与功能建设并重的现代商业地产开发建设体系
    商业地产的开发包含着空间建设和商业功能建设两大环节及任务。空间规划设计、商业功能专项规划(策划)、招商、建设是商业区开发工作中，不可或缺主要环节，分别承担着城市空间体系与形态的营造、商业消费经济产业与结构的培育、商业经营、商业区的开发建设等相关任务。商业区开发建设的各个环节的互为基础、相互依存的关系，呈现着显著的木桶理论现象。各环节间需要建立起充分沟通、信息共享、密切协作、高度协调的产业链式关系。如图所示：

    （三）、商家全程参与及预招商机制
    商家是商业区经营的商家是商业区经营的主体，是规划和建设部门的消费者，直接决定了商业经营的成败。因此，商家应该提高对项目的参与力度，提前介入。这既是商业区建设的需求，也是商家自身利益所在。在综合开发方案基础上，开展主力店(品牌)招商工作，并汇总有关商家对经营空间方面的要求，确定需求，继续深化调整方案。根据上述工作的综合成果，完成详细城市设计方案和建筑方案设计，真正地实现商业区开发建设由强职供给向按需供给的“订制”模式生产方式的转变。  
    四、我国商业地产行业建设面临的发展阶段与任务
    作为一个新兴的行业，我国商业地产发展，除了要解决以上述及的诸多问题外，从行业建设的角度，还需要经历以下由初级到高级的逐步发展历程。

    1.项目层面：以企业为主，探索出一条科学合理的商业地产项目开发建设模式。
    2.产业层面：在行业范围内，对商业地产的开发模式、体系、流程形成了统一的认识；商业资源得到有效的整合及利用，开发与商业环节高效互动。
    3.行业层面：建立起以政策、技术标准为核心的行业发展管理体系。
    商业资源庞杂、散乱的局面是当前影响商业地产发展的首要问题。对商业起源及其经营进行有效的组织、规范，也成为推动商业地产发展必须突破的瓶颈。因此，以产业化为指导思想，组织、整合商业资源，为行业的发展提供基础，便成为我们的发展初衷。