3.文化创意产业与商业地产的典型结合
    下文将以上海、北京的典型项目为例，从建筑形态、入驻商户（租户）、消费人群及运营管理等方面对三种不同类型的项目（即原生态型、文化艺术与商业融合型和办公为主，商业为辅型）进行分析总结。

（一） 原生态型
    原生态型项目以M50与798为代表。此类项目更多地保持着文化和艺术的原生态和纯粹性，商业气息并不浓。
 M50
 形成及发展
   上海春明艺术产业园临近苏州河畔，由于位于普陀区莫干山路50号，又称Ｍ50，占地面积35亩，建筑面积 41000 余平方米。在老上海的记忆中，苏州河旁历来是工业发展的风水宝地，80多年之前，这里孕育了上海的民族工业；解放后，这里成为上海纺织工业的重要基地。随着后工业时代的来临，上海春明粗纺厂的发展进入了低谷，1999年底被迫停产，为解决下岗职工的安置问题，2000年厂房开始出租，由于租金便宜，大量的画家不断在此集结，最终形成了上海比较早的艺术文化人士聚集的创意园区。其形成原因与美国纽约的苏荷艺术区、北京的798完全相似。
    从上个世纪九十年代末开始，城市遗产保护行动开始，陆续引进了包括英国、法国、意大利、瑞士、以色列、加拿大、挪威、中国香港在内的多个国家与地区以及来自国内十多个省市的60多位艺术家的工作室以及画廊、建筑师事务所，及平面设计、影视制作、环境设计、艺术品（首饰）设计等事务所。其中由瑞士人劳伦斯创办的香格纳画廊和由意大利人乐大豆创办的比翼艺术中心是目前国内最好的画廊，并在国际上享有一定的声誉。M50创意园区以视觉艺术时尚创意为主题，是国际SOHO和LOFT工作生活模式在上海的发展，是上海文化创意产业走向国际化的开端。
 建筑形态
    M50创意园区拥有50幢从20世纪30年代到90年代的特色历史建筑，是目前苏州河畔保留最为完整的民族纺织工业建筑遗存，每一幢楼的形态和屋顶都不一样。
M50更多保留了工业时代原生态的东西，除入口处新增的喷泉外，园区整体外立面以及内部装修改造几乎非常少。地面还是崎岖不平的水泥路面，每一幢厂房前面还是以前种的不知名的花草树木，裸露在外的管道和废弃的设备锈迹斑斑静卧在草丛中，爬山虎铺满厂房的外墙。很多老厂房内部的两侧房间全部改造成了画室，每一个画室也非常简单，基本上改造为上下层，下层是画作展示，上层是画家的工作室和休息室。
    从建筑结构看，M50为典型的工业建筑结构，采用传统的砖木、砖混、钢混构架，内部空间开阔、宽敞、高挑。这种原生态的建筑风格，以及开放、自由的工作环境，有助于激发艺术家的灵感和创意；此外，开阔高挑的内部空间设计也更方便艺术家对自己的创作作品进行展示和展览。
 入驻租户及运营状态
    M50创意园区目前的入驻租户以小型工作室/画廊/艺术居多，约占到73.1％。M50创意园区内的旧有厂房租金相对便宜、空间比较大，而且相关机构比较集中，已经形成了一个比较完整的创意产业链。这些特质对许多有志创业的艺术家来说，颇具吸引力。除艺术家的工作室/画廊外，中小型设计公司或小型设计类工作室也占到13.4％；中小型文化艺术、文化传播或咨询类公司比例占到11.8％；商业类租户比例最小，仅占1.7％。
    从M50创意园的租户构成看，可以发现其“纯商业”（即通常意义上所说的零售、餐饮及休闲娱乐商业）的东西十分少，整体商业氛围较弱。不过，文化创意产业的产品（如各种创意设计及相关成果等）要转化为生产力，本身就包含着商业元素的运作。即便如M50这样文化和艺术的原生态特质较明显的项目，在后来的发展过程中也不可避免地呈现出商业化、市场化的痕迹。
     从2000年到现在，M50的租金上涨了10倍，从当年的约0.3-0.4元/平方米/天涨到现在最高的3元/平方米/天，一部分已经成名的画家已经迁出了M50，仍未成名的承当不了越来越高的租金也迁出去了，更多打算成名的不断涌入，这些艺术家抱怨房价飞涨园区“忘本”。这种情况与纽约苏荷艺术区和北京的798一样，苏荷在经历了上世纪60-70年代艺术繁荣，尤其是纽约政府立法并大规模改造苏荷，辟出部分仓库为现代化高级商业区，久之，苏荷区租金飙升，过度繁华，艺术的活力与纯度不复当年，附近的东格威治村、翠贝卡区、百老汇街下城段以当年同样的热情与智慧建成第二个“苏荷”。不过，M50在实际操作中还是考虑到人性的一面，对于最先进入的艺术家，被曾称为“老朋友”的这批画家，园区的租金始终没有超过1元，这批画家目前占有的总面积超过30％。
    对于文化艺术类人士来说，最初吸引他们聚集在M50的除了适合自由创作的环境外，低水平的租金也是十分重要的因素。而经过商业化运作之后，租金水平上涨，必然会流失掉部分此类租户，这与“文化创意”的初衷可能背道而驰。然而，对于M50创意园区厂房所有方和管理方而言，获取更高水平的租金收益，提升园区的经济价值，是其重要目标。对于政府而言，创意园区本身是一个产业孵化器，如何形成艺术创作、设计等相关产业链，如何将艺术创作转化为生产力，实现整个产业更大的产业价值，则是他们的重要出发点。
现在的M50被美国《时代周刊》杂志以“上海时尚地标”的标签列为“推荐参观之地”，从以前默默无闻的旧仓库群，一跃而变成上海最亮眼的时尚地标之一，各类艺术展览和伴随的商业活动随着艺术仓库的兴起也变得活跃，为整个城市的时尚生活消费注入了新的文化内涵。但是，M50作为一个文化艺术氛围浓厚而商业气氛薄弱的项目，其受众面必定是小众的，有点“曲高和寡”的味道。文化艺术品味较高雅，又具有一定经济实力的白领人群、时尚人士，是前往M50最稳定、最频繁的人群。
 798艺术区
 形成及发展
    北京798厂大山子艺术区，是原718联合厂，位于朝阳区酒仙桥路2-4号院，798只是对这个区域的一个约定俗成的简称。联合厂筹建于1951年，1954年开工，1957年竣工投产，由前苏联政府援建，建设资金来源于民主德国对苏联的战争赔款，建设总面积为116.19万平方米。工厂从建成到80年代末，经历了计划经济年代，有过很辉煌的历史。从80年代后期开始，随着改革开放的大潮，工厂像许多其他国营企业一样开始告别了往日的辉煌，陷于困境、没落、衰败。职工人数也剧减，工人纷纷下岗、分流。大片的厂房车间长期处于闲置状态，逐渐荒寂。
    798工厂所以能成为艺术区，与中央美术学院搬迁过渡有直接的关系。中央美术学院从1995年迁出王府井原址，到2001年迁入望京花家地新校址，其间在大山子北京电子器件二厂有过6年的过渡期，这时期曾被称为美院的“二厂时代”。中央美术学院雕塑系教授隋建国为便于进行大型雕塑创作，租用了798工厂荒废了的闲置车间，成为第一个利用其现有空间的艺术家。由于原有厂房的建筑特点，其高大的空间、自然的采光、原始的情趣，非常适合于艺术创作、加工，当时租金相对低廉，地理位置又与中央美术学院邻近，吸引了大批的艺术家聚集此地，他们开始租厂房建造自己的艺术工作室。2002年前后，是艺术家进驻的高峰时段。黄锐、贾涤非、于凡、喻高、陈羚羊、刘野、孙橙宇等艺术家纷纷进入，创建自己的艺术工作室，推动了艺术区在短时期内的迅速形成。由于艺术家工作室营造出的LOFT气氛和影响，画廊（商业机构）也逐渐进驻，形成当代艺术市场。后来，各种服务业、文化娱乐业也相继出现，如餐饮、酒吧、服饰饰品店等日见红火。
    798可谓是当代艺术，建筑空间，文化产业与历史文脉、城市生活环境的有机结合，是集画廊、艺术家工作室、创意机构、书店和酒吧于一体的艺术化生活社区，即SOHO式的艺术集聚区。现在的798，已俨然变为中国先锋艺术与世界艺术对话交流的平台，几乎在世界上代言了中国的当代艺术。同时，798也成了许多知名时尚品牌的发布地。
 建筑形态
    798厂区规划合理、对称，平面布局宏伟。建筑本身由民主德国设计、建造，秉承了德国“包豪斯”的设计风格。房屋高耸、宽敞，屋顶设计为相连的半弧形状，排列简洁而有序，并呈锯齿状；厂房的窗户朝南，低于屋顶，这样阳光照射进来，形成了自然的光线反射；光线均匀、柔和、实用，大大的降低了电耗；对建筑的使用功能的设计更加适应了现代大工业生产和生活需要，建筑风格简练、朴实，讲求实用。
    798整个厂区还留有工业时代的大车床，通风管道、控线板以及下水道。有的场所保持了这些机器的原貌，有的艺术家和设计者对这些管道进行改造，或内部装灯或外加玻璃做装置；有的甚至刷新厂内的操作制度牌，特意将要求女工戴帽工作的警示牌保留了下来。车间厂房的建筑空间跨度很大，墙体厚重坚实，有宽敞、纵深的通道和坚固的门窗，以及大面积的北向横置侧顶窗及半穹屋顶。这片变化多样的区域性空间环境及多类型的室内空间，给初次来这里的人一种神秘感。
    由于一大批艺术家、设计人和各种各样的文化机构进驻空置厂房，“798”已经由一个地理概念演化为一个文化概念。包括设计、出版、展示、演出、艺术家工作室、精品家居、时装、酒吧、餐饮等各行各业的入驻者，出于各自的行业要求和使用目的，将原有的工业厂房进行了大规模的重新定义与改造，他们带来的是对于建筑和生活方式的创造性的理解。这些空置厂房经他们改造后本身成为新的建筑作品，与厂区的旧有建筑展开了生动的对话：在历史文脉与发展范式之间，实用与审美之间。
 入驻租户及运营状态
    798艺术区目前的入驻租户以工作室/画室和画廊/艺术中心为主，两者合计比例占到77.6％。与M50相比，798艺术区的商业（包括餐饮和零售）比重明显增大，达到10.8％。从整体上看，798艺术区文化与艺术的原生态特质仍然比较突出，但商业元素正逐步增加。除了通常意义上所指的商业设施（如餐饮、零售店），一些产品发布类的时尚商业活动也举办得较频繁，如索尼公司、摩托罗拉公司等都曾在798举办过最新款产品的发布推广活动。法国靡西时装、意大利DIOR时装、欧米茄表发布会和宝马汽车新闻发布会等也都曾先后在此举行。
     然而，随着商业力量的不断介入，798的发展过程中出现了一些问题。商业化的运作和发展，带动了798艺术区地价和租金的上涨，引发了土地产权所有者七星集团与艺术家们的矛盾。艺术家最早一批与七星集团签订的租赁合同大多截止到2005年12月31日，租金为每平米每天0.5元、0.6元、0.8元不等；后来租金涨到每平米每天1.2元；现在最高已涨至每平米每天5元。房租的上涨，使得那些作为独立艺术家工作室的空间面临最明显的经济压力，直接导致一批艺术家撤离。艺术区因艺术家的参与而兴起，但是随着租金的提升，最先被挤出艺术区的可能也是艺术家，美国纽约的苏荷区就是一个先例。
    房租的涨与不涨，利益如何分配，是近几年来艺术家和七星集团之间种种矛盾的根源，798艺术区占用的是七星集团而非政府的地，这又给政府的直接管理造成了难度。一些艺术家因为猛增的房价考虑离开；而另一些首先发掘这里的艺术家不甘只做房客，他们更想参与798的发展和规划，这就更导致了798艺术家们和七星集团公司及所属的物业公司产生直接冲突。
    从受众面来看，798的受众面比M50更广一些，包括一些文化艺术爱好者、旅游人群及一些爱好艺术的学生（主要是大学生）群体。但如果从消费群体来看，798与M50的主力消费人群是比较相似的，有一定的文化艺术品味，又具有一定经济实力的白领人群、时尚小资人士，同样也是798最稳定、最频繁的消费人群。
 原生态型项目特点总结：

 1）从艺术家的角度看
    M50与798厂房式的建筑更多地保留着原生态的特质，其建筑空间与结构布局提供了一个开放、自由的工作环境，有助于激发艺术家的灵感和创意；开阔高挑的内部空间设计也更方便艺术家对自己的创作作品进行展示和展览。旧厂房所营造出的历史感甚至废墟感，为艺术家天马行空的想象提供了无限灵感，某种层面上甚至折射出一些艺术家散漫乃至颓废的生活状态。与“循规蹈矩”的写字楼相比，艺术家们更愿意选择“原生态型”的场所作为创作之地。
 旧厂房租金便宜，也是吸引艺术家的重要因素。目前中国的艺术市场并不景气，很多艺术家尤其是尚未成名的艺术家经济状况并不好，承受不起高昂的租金。他们只能选择房租便宜的旧厂房作为立足之地，建筑有特色其实不过是给拮据的经营披上一层艺术的外衣。
 2）从政府的角度看
 无论是M50还是798，政府都将其规划为“文化创意产业积聚区”。从促进国家和城市的经济发展出发，以文化创意产业积聚区或孵化园带动文化创意产业的发展，通过该产业形成新的经济增长点，是政府考虑的首要目标。因此，如何将艺术或艺术创作转化为生产力，最大限度地开发出整个产业的潜在价值，是政府最为关注的因素。
 除了经济效益外，社会效益也是政府考虑的因素。M50和798这类文化创意园区在延续城市文脉、深化城市精神、提升城市品位、改善城市形象方面具有不可替代的作用，甚至已经发展成为一种“城市名片”，成为整个城市的文化地标。因此，如何在追求经济增长和实现社会效益之间取得平衡，是政府需要解决的一个问题。
 3）从商业开发与运营管理的角度看
 M50与798虽然都不同程度地融入了一些商业元素，但整体而言，文化艺术的原生态特质比较突出。从目前入驻租户构成看，M50与798的商业比例都很小（798比M50的商业气息强一些）。事实上，原生态的艺术和商业本来就不相容，从保留艺术原生态和纯粹性的角度看，M50和798缺乏商业元素是可以理解的。
 但是，对于M50和798厂房和土地的所有者、开发者而言，仅仅依靠收取厂房租金来赢得收益，是远远不够的。追逐利益和价值是商人的本性，而厂房租金比较低，仅靠出租厂房给艺术家创作，其商业价值远未得到良好的利用和实现。原生态的艺术固然有价值，但此种价值不等同于经济价值。文化艺术只有经过商业化的运作，才会带来更大的经济价值。但过度的商业开发与运作，势必会破坏文化艺术的原生态。因此，原生态的文化创意类项目，可能更适合由政府而非企业来进行开发，因为政府更有可能让渡部分经济利益，在艺术与商业之间寻求一种平衡。
 4）从招商的角度看
    一些艺术类的展厅/展示、画廊、工作室或者培训机构，尤其是面积相对较大的租户，所需要的租赁成本较高，只可能少量存在，不可能作为主流租户。而且，纯粹的艺术类租户，与商业本来就较难融合。而诸如建筑设计、广告设计、SOHO、动漫制作、导演、摄影工作室等类别的租户，本身就与现代商业结合得比较紧密，而且能够承受的租金也相对高于艺术类租户。从商业地产获取收益的角度看，让后一类型租户入驻更有优势。
5） 从运营管理的角度看
    M50与798都存在由于缺乏统一有力的管理而产生的问题，其中最核心的问题就是厂房所有者追求更高租金（如此势必会增强商业化的氛围）和艺术家承受不起高租金并希望捍卫艺术原生态的矛盾。如何在艺术与商业（即保持艺术的纯粹性和追求更大经济利益）之间求得一个平衡点，是发展这类项目的难题。而解决这一问题，单靠厂房所有者或土地开发商进行运营管理可能失之偏颇；而政府一般只考虑从宏观层面进行规划。如此看来，引入第三方的（有助于客观看待问题，协调矛盾）、专业的（具备运作此类项目的专业素质和实践经验）运营管理团队对这类项目的发展更有益。
 6）从消费者的角度看
 诸如M50和798之类的项目，融合了文化、艺术、商业和时尚元素，满足了一些消费者喜欢新奇事物的心理（这类项目发展时间不长，在中国尚属于新兴事物，从数量上来说也很少）和追求更高生活品味的需求。
 但是，正如前文所说，M50和798作为文化艺术氛围浓厚而商业气氛薄弱的项目，其受众面必定是小众的。其文化艺术的原生态性保持得越纯粹，其消费受众群就越狭窄。文化艺术品味较高雅，又具有一定经济实力的白领人群、时尚小资人士，是这类项目的主力消费人群。M50、798的定位和特点决定了其消费群是“阳春白雪”而非“下里巴人”。