（三） 办公为主，商业为辅型
    此类项目以上海的八号桥为代表，该类项目的商务功能较强，兼具某些商业功能。
 形成及发展
    “八号桥”位于上海卢湾区建国中路8号~10号，占地11亩，建筑面积1万余平方米，其前身为上汽集团所属“上海汽车制动器公司”。该公司硬管、软管、热处理器、板金等车间设在此地，共有20世纪50~80年代厂房8栋。2003年下半年，在市经委和卢湾区人民政府支持下，由上海华轻投资管理有限公司、时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同实施对“上海汽车制动器公司”的开发、改建、招商、管理工作，依照中心城区旧厂房“依旧修旧”原则改建。老工厂厂房原来的柱子和钢结构被保留了下来，融入多层次的空间设计理念，形成风格独特时尚建筑群，成为上海时尚创意中心。从形象上看，园区的每一座办公楼都有天桥相连；从理念上看，改造后的旧工业厂房可以作为一个桥梁，将过去的历史和现代的理念融合起来，将国内和国外的文化与人才连接起来。该地位于建国中路8号~10号。因此，取了一个颇有特色的名字“八号桥”。
    如今，“八号桥”已成为各类设计创意企业的集聚区，同时也成为上海的创意时尚新地标。来自欧美与港澳的80余家企业已入驻，如英国ALSOP设计公司、法国摩新商务策划咨询（上海）有限公司、美国SOM建筑设计咨询（上海）有限公司等。这些企业主要从事建筑、产品、服装和企业形象的设计、影视制作等。
 建筑形态
    “八号桥”整个园区由7栋建筑和4座桥构成，经过改造，原先那些厚重的砖墙、林立的管道、班驳的地面被保留了下来，使得整个空间充满了工业文明时代的沧桑韵味。比起以石库门建筑为基调的新天地多了一份新鲜，比起以哥特建筑为基调的外滩建筑群多了一份单纯，比起以“以旧革新”为基调的苏州河旧仓库又多了份沉稳。
    对于从事创意的公司来讲，富于创意的气氛是必不可少的，因为外部环境对他们从事创作有相当重要的激发作用。一方面他们需要同业之间的交流，另一方面就是跟周围环境的沟通。为此，８号桥在设计时为租户留出了很多“租户共享空间”，如商务中心、休闲后街、咖啡吧，尽可能地提供交流的平台和丰富的公共空间，让人有足够的空间和机会进行交流。因此创意设计者们平时不管在8号桥里面行走、吃饭，还是交谈，都会碰到很多的同行，非常便于交流。同时，8号桥也是非常开放的空间，每天都吸引着大批不同的游人，而其“创意天堂”的品牌号召力还会不时地引来很多慕名而来寻求合作的人，这些人不停地为8号桥带来新鲜的元素。
    在八号桥的建筑中我们看到更多的是还原材质本身的面貌，而没有刻意地进行加工。同时，八号桥厂房式高空间、多层次的布局，也比较适合开展各种时尚展览活动。
 入驻租户及运营状态
从入驻租户来看，八号桥主要是以办公类租户为主，创意公司比例占到68.6％；其次是餐饮休闲娱乐类租户，比例占到23.5%；此外，时尚展示、创意店铺也占到入驻的企业主要是国内外知名的创意产业公司以及少量的餐饮公司。在入驻八号桥的创意企业中，三分之一是内地企业，三分之一是中国港、澳、台企业，其余三分之一是国外企业。其中不乏一些在各自产业领域内的佼佼者，比如设计金茂大厦的S.O.M、香港著名导演吴思远电影制作室等。     2007年初，八号桥二期竣工启用，这是继一期成功后开发商又一次加码。与一期不同的是，八号桥二期面积相对较小，总共建筑面积6400平方米，是一栋六层的办公楼。八号桥二期的建筑设计基本沿袭了一期的风格，两者形成统一。在入驻企业的业态上，二期将更加丰富，功能也将更加多元化。二期餐饮企业的比例将有所增加，大约在40％左右。未来八号桥将越来越提升消费性场所的比重，不仅满足八号桥里面的企业需求，也要吸引周边人群来消费。
    八号桥的招商一直比较顺利，到2005年初就基本满租，当时共有50多家国内外创意时尚类企业进入，包括一些知名的建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体等公司。八号桥二期的招商基本上是水到渠成，目前已经基本满租，很多租户正在装修，一部分已经开业。八号桥在招商过程中，对入驻企业有一定的标准要求，其中最主要的就是必须是和创意有关的产业。八号桥的租金也没有固定模式，而是视企业不同而不同。对于一些非创意企业，出的租金再高也不会让他们入驻；而对于一些小企业或者带有公益性的企业，八号桥会主动降低租金。
 办公为主，商业为辅型项目特点总结：
 此类项目以办公功能为主，但又与传统的写字楼办公模式截然不同。以旧厂房为依托进行改造，赋予其新的意义和价值，开创办公类物业地产开发的蓝海，这本身就是创意的一种体现。
 从建筑设计上看，厂房式的建筑空间开阔、高挑，层次感强，公关空间也更大，能更好地满足创意、设计类人士的需求。从事创意产业的专业人员对办公环境的要求比较特殊，他们需要个性化十足、自由度更高，同时又要求能提供方便的办公场所。普通的办公环境无法满足这类人士的需求，而都市创意产业园或创意办公区则恰好能满足这些需求：保留旧厂房的建筑风格，还原材质本身的面貌，有利于激发创意工作者的灵感；充分的租户共享空间，有利于创意人士的思维碰撞，进行更多的沟通和交流。
 此外，厂房式高空间、多层次的布局，比较适合开展各种时尚展览活动。这样有助于形成和培育商业氛围，增加商业开发价值。
 此类项目中以创意企业居多，这些企业之间也很容易发展成合作伙伴，为彼此带来客户。创意企业的规模性聚集，有利于形成创意产业链，他们之间是一个共生共融的关系。
 从商业运营管理的角度看，统一规划和经营、长远的运作理念是此类项目成功的一个重要因素。从运作上看，八号桥最初是靠低租金来吸引一些有品牌的创意企业入驻，从而吸引其他更多的企业，并渐渐带动整个园区的知名度。现在，八号桥本身已经拥有很强的品牌影响力，但是它仍然保持了一个适当的小企业比例。八号桥并不拒绝小企业，而是期望通过自身来帮助一些小企业提升他们的品牌价值，小企业在入驻八号桥之后确实在形象、品牌、影响力等方面有所提升。昔日靠他人来提升自身品牌，如今帮助别人提升品牌，这是一个借和给的过程，也是一个循环复始的滚雪球模式，最后八号桥和这些创意企业的品牌效应会越做越强。八号桥正是在这样的运作理念上进行更长远的发展。
 增强商业业态的多元化程度和商业功能的丰富度，有助于进一步提升此类项目的商业价值。事实上，八号桥已经越来越注重提升消费性场所在整个物业中的比重，其商业部分不仅要满足八号桥里面的企业需求，也要更注重吸引周边人群来消费，扩大其商业辐射范围。

上文所提及的文化创意产业与商业地产相结合的三种类型，都是在对旧厂房进行改造的基础上发展而来。从宏观层面看，通过利用和改造旧厂房发展文化创意产业，具有极大的经济价值和社会价值。从经济层面分析，利用老厂房、旧仓库发展文化创意产业，投入成本低，产生的附加值较高，形成创意产业链后经济辐射力更强。
从社会发展的层面分析，以旧厂房为依托发展创意产业，在房屋产权、房屋建筑结构和土地性质不变的前提下，带出了“五个变”：即工业建筑的产业结构改变了，由原来是加工制造业，转变成为生产与消费提供设计服务的现代服务；就业结构改变了，由原来劳动密集型的产业工人，变成了知识密集型的白领阶层；管理模式改变了，由一家一厂的管理，改变为几十家甚至上百家公司同驻一楼的管理；企业形态改变了，由原来车床、发动机、生产流水线、行车等组成的工厂，改变为清洁安静的电脑、展示厅、休闲广场、咖啡室等花园式社区；企业文化改变了，由复制加工以精确不走样为标准的生产要求，改变为灵感的迸发和奇思妙想的创造，创新成了产业的灵魂。以上种种，对于一个社会和城市的整体发展十分有利。
    但是，从商业地产开发的角度看，以上三种类型的项目不可能进行大批量的开发。由于它们都是以旧厂房、旧仓库或旧建筑为依托，对建筑形式、历史遗产、地理位置、文化底蕴等先天性因素有很大依赖，因而其开发可以说是“可遇不可求”的。从中国目前房地产发展的实际情况来看，开发此种类型物业所需的硬件资源（如厂房、土地等）十分有限，因此其不可能成为市场开发的主流。