汉博副总裁李亚明先生曾在不久前落幕的中欧商业地产投资发展论坛的发言中坦言，我国的商业地产已经处于“喜忧参半”的尴尬境地。或许有很多行业人士对用“喜忧参半”一词来描述商业地产发展现状而表示费解。诚然，我国商业地产发展的尴尬来自于政策激进下的住宅转型竞争和电子商务分食实体零售的巨大挑战。但对于一个正在崛起的行业而言，为何传奇般的朝阳产业会陷入僵局，住宅转型商业的疯狂还能持续多久？

    中小城市次级商圈业态定位将成人口导入首要动力

    商业体量剧增，监管体制匮乏以及千店一面的同质化，这些仅仅是我国商业地产行业发展的一个缩影，十八大以来，城镇一体化发展仿佛是商业地产井喷的符咒，助力着行业的升级和发展，殊不知，发展的背后凸显出来的却是人口导入不足，经济增长放缓，人均收入良莠不齐等社会消费基础保障的不足。“城镇化建设的快速发展，使得不少城乡结合部的土地被大量的集中供应，这不仅是政策导向的体现，同时也是相关城市基础配套监管机制的不完整所致。”汉博商业副总裁李亚明先生如是说。

   随着城镇一体化政策的相应放开，随之而来的是中小城市商业地产的疯狂增进，先前泼给住宅开发的冷水似乎正在被商业用地的易得而渐渐暖却，市区商业用地的饱和加之城乡结合部及郊区的集中供应，已然成为各大开发商争先标榜“核心价值典范 ”的筹码，即使项目处在人口不足百万、核心商圈辐射范围以外的区位。对于这个转型涉水商业地产的最佳时机，良好的政策扶持和相对低廉的土地成本，也更加昭显着新时代下，政、企双方向协同发展愿景的增进。但转念间，“睡城”也借着住宅刚需市场的发展和张力，大肆的繁衍起来。面对24h的城市经济，这种白天人车稀少，晚上灯火通明的情景，似乎在向整个行业表明着“没有吵杂的商业，只有寂静的繁华”这一尴尬。面对城镇一体化改革动力加强的环境，行业内外诸多人士也频繁的冲其抛出质疑，没有合理的基础配套和劳动力分配，城镇一体化发展能否交出城市以人为本的完美答卷？缺乏良好运营能力的商业项目能否延续开发时期的强势与辉煌？

   对此，汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明先生指出：“人口和消费力是一座城市的商业根基，对于中小城市的次级商圈而言，要和交通便利，配套完善的市区核心商圈竞争，自然需要次级商圈外的充足的人口导入作为核心竞争基础。因此在选择此类别区位的商业用地时，一定要预判未来5-10年内，该区位的人口导入情况和经济发展情况。”对于城乡结合区位的人口导入问题，汉博认为：“城乡结合部作为城镇一体化发展的首要升级区，处理好市区与郊区的功能衔接，将会为该区域人口导入提供一定程度的便利。通过业态和品类进一步来协助商业功能的衔接，其衔接方向应该与核心商圈形成互补，尤其是中小城市。”

    城乡结合部作为“非城市中心”，其商业辐射范围应该涵盖城市边缘及外围。对于传统意义上的城乡结合部而言，通常是商业区较少，而以住宅为主的地区。然而随着大都市格局日益扩张，城市需求逐渐外溢，这也导致此区位从单一承接人口居住向承接多元商业的符合结构来转型。在大城市发展模型中我们可以看出，城市的二级商圈在核心商业的业态分布上普遍承接着差异与核心商圈的功能，这种业态功能化的差异不仅能够增强核心商圈的核心竞争力，同时也将满足城市边缘及外缘区位的商业需求。通过核心业态的合理定位与布局，未来，次级商圈将通过区域内外缘的双重辐射来影响周边区域的发展，从而促使其逐渐成为城市群或城市圈的重要一份子，进而达到人口导入的理想预期，使其变为日益丰富和集成的区域。