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2014
【汉博商业观点】购物中心基础运管与调整创新的绝妙配合
文章来源：汉博商业研究院
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因其有着一系列看似简单的成功定律，商业地产一度成为开发商眼中的香饽饽，不少谋求转型的开发商更是豪言加快上马商业。如今，一处处商场、商街、写字楼如雨后春笋般林立，其大好势态无异乎眼下发酵膨胀的股市，一路彪红。但随着楼市降温和限购解除，竞争白热化的商业地产却突遭冷创，尤其是进入第四季度以来，商业地产运管创新已然势不容缓...........
1、结合未来广场运管实操，您认为大数据分析对于购物中心运管带来哪些战便捷优势？
吴瞳（汉博商业副总裁 远洋未来广场运营总经理）
随着智能移动终端的普及和电商平台的快速渗入，近些年，大数据已经成为了零售行业中耳熟能详的流行词汇。站在运管角度出发，大数据的出现，究竟有何意义？我认为大数据的分析，结果的指向性是为单体项目运营服务的。所以，大数据的战略意义不在于掌握庞大的数据信息，而在于对这些含有意义的数据进行专业化的分析与处理，使之可以为项目运营带来指导性的作用。同时通过专业的运管团队将这些分析所得的大数据进行执行和落地，从而进一步转化为具有更深层次拓展辐射和锁定客群的功能。那么这对于运营团队来讲就提出了更高的要求，应该关注什么样的关键数据，如何通过数据分析找到实现盈利的关键。就完全要靠运管团队在运营管理方面的专业技能和超前洞察力了。所以，数据对运营项目一定有着至关重要的作用，但是否便捷还要看运营团队对数据的“加工能力”，通过“加工”实现数据的“增值”。
2、远洋未来广场在缺少影院等主力店的条件下，如何通过品牌调整来弥补其主题落差？
吴瞳（汉博商业副总裁 远洋未来广场运营总经理）
诚然，电影院、冰场、超市等业态成为当下购物中心招商入驻的首选，甚至成为当下购物中的标配。但是随着商业用地开发的加剧，以及商业项目集中入市浪潮的到来，大部分开发商将掉进体量够大，位置较偏和位置理想、项目较小的怪圈。说到此，这与城市规划及政策引导不无关系。未来广场作为一种新的MINI型市区社区MALL，其成功落地不仅为社区型购物中心带来了新的机遇和经验。同时也打破了购物中心标配理论的保守布局。在城市化进程加速发展的今天，其体验式都市生活就愈发需要购物中心这种主题化、多元化的生活元素。基于当今的消费者对于购物的理解是：主题不仅是电影院、冰场等……，消费也绝非购物那么简单。比起这些基础简单的模式消费，他们更需要的是便捷性和便利性。
这不仅仅是单纯的项目定位、品牌组合以及业态是否丰富那么简单，随着人们生活水平的不断提高，其高开阔的消费眼界已经成为消费者衡量其消费需求的主要沃土，需求显然不能以日常简单的丰衣足食四个字，两大类来满足。同时随着商业开发的提速，他们的可选择性将会超越过去并会愈发增多，当然这也造成了市场同质化问题严重凸显的局面。但在我们进行消费者需求分析时，着重加强的分析了区域范围内消费者的消费心理。并进一步与之紧密结合。如今的消费者在消费过程中需要身份感和尊重感，他们消费的不仅是心境更是闲暇的之余予以休息调整的时间。所以，未来广场作为体量较小，业态有缺失的社区型MALL，我们更加关注通过儿童、健康型的业态为主力，建立并打通与周边消费与之相关的需求链接，为更加契合消费者消费观念的改变，项目也综合以及重视停车场、卫生间、场内公共休息区、场内音乐、香氛等为消费者所带来的舒适感、身份感等方面的细节，同时随着消费市场更加关注教育、健康、旅游等产业的发展，项目也积极引入了儿童互动类教育业态、健身房、凯撒国旅等业态，将周边消费者一天的需求锁定在未来广场。当今在操作项目时项目的体量、业态是否丰富很关键，但已经不是决定一个项目是否成功的关键了，更多的是操作团队是否对项目区域消费人群足够了解，团队是否用心地、深深地爱着这个并不完美的项目。
3、对于未来广场而言，再整个项目的研策环节中，其核心主题的选择是否有可以借鉴和参考的标准？
张海勇（汉博商业研究院执行院长 研发中心副总经理）
我觉着修正下说法，同时强调两个观点：其一，未来广场是商业智慧合力的成功。从所谓研发伊始，没有任何人强调它是一个女性购物中心，只是强化其商业主题化、体验化及所营造的商业调性，当然，正是当初强化的东西迎合或者一定程度上引导了商业趋势的共性和区域消费者的特性，从而使后期女性化购物中心的主题越发浓郁，但条件所限，远未达淋漓尽致的理想状态；其二，主题化与同质化都是商业发展的必然。为此，不要为商业的同质化担忧，同时也不要试图为所谓的主题而感觉高人一等。而所谓的主题化，其实就是其个性的表达，你说个性有否标准？比如我们可能参观了MID TOWN，看过了K11，共性大家都会有，个性大概就无法借鉴更无标准了。为此，包括前期工作的整个环节都是一个体系化的链条，需要对商业气息的敏锐感知，也需要对消费市场的准确判断，还需要的就是极强的个性化营造。另外，说回到女性购物中心，其实，这可以追溯到多年前的女人街一类，不同的年代有不同的需求，只是载体不同而已。
