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2014
【汉博商业观点】百货自保而不得不撞的“类购物中心”南墙
文章来源：汉博商业研究院
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1、基于您多年从事商业地产的经验，您是否赞同“类购物中心”一词？此类因百货谋求自保而催生出的升级版，能否成为未来商圈零售消费的主流？
王溢（南亚风情第壹城执行总经理）
其实类购物中心还是有一定局限色彩的，就好比很多购物中心及同行从业者都在寻求未来商业项目升级出路一样，传统百货由于受约于自身建筑结构，凭其独立完成向高成本开发及运营的购物中心跨越升级基本不可能。同时由于近年来购物中心增量的几何式增长以及各业态在组合优势的不断增强，加之购物中心创新的环境打造为消费者带来空间上的愉悦感受，同时集购物、餐饮、休闲、娱乐、服务等多业态于一身，这些拥有较高客群粘性的强大优势，正是传统百货无法打破其发展的体制和模式的劣势。结合当前购物中心的发展来看，一些城市，百货已经处于被动地位。
因此，百货业应该努力发挥独有的优势，因为百货业毕竟发展历史悠久，其对品牌商和品类的集结能力以及号召力要比购物中心更加强劲，其目的性消费的购物吸引也要在某种程度上超于购物中心；其在营销推广的手段上更有其独特的优势。所以，百货业真正的出路应该是建设自有品牌和实现买手制。并在硬件设施及适度的体验休闲业态上予以强化，以其独有的优势依靠商圈和综合体内的客流发挥其主力店作用。
2、对于二线及项以下城市而言，其在沉淀时间和消费依赖的基础上，已然形成较为稳定的商圈效应，对于商圈内百货转型“类购物中心”，站在运管角度来看，您认为此类转型所要面临的最大的障碍是什么？
王溢（南亚风情第壹城执行总经理）
中国的百货企业是在面临四面楚歌的尴尬处境中寻求自保而变身所谓的“类购物中心“。其竞争和根本仍旧处于被动、修补式调整的地位，体制和运管思想不改变，很难达到购物中心化的升级预期。因为这种“类购物中心“的转型是被动的，故有许多困扰和障碍，我认为主要有以下三点：
1、 传统百货由于受到面积、格局、动线以及物业条件、安防等方面的制约，其很难通过小幅改造现有环境和建筑结构来达到可同时满足各业态、业种互为组合和匹配的类似购物中心较为舒适及多休闲高互动的标准。
2、 百货转型类购物中心将在很大层面降低与其商圈内的其他购物中心在品类、品牌上相互呼应互补的优势。考虑到百货自有的零售品牌丰富度和品牌优势，不排除在某些品牌商其业态品类可能与购物中心产生重复，同时加之其诸多转型条件的约束也将大幅局限其与周边购物中心相互竞争的预期。
3、 团队转型的压力。因百货与购物中心的经营模式、管理模式以及调整模式具有的完全的差异和不同，因此团队在面临运管转型时，必须要结合百货的优势，同时也要熟知购物中心的运管标准。因此团队的提升和管理在此时段势必面临技术层面的压力。
3、随着购物中心在零售发达，体验叠加的复合生活时代下不断的追求发展，其外在型态和特点在将广泛受到消费者们的关注，从建筑设计及规划的角度考虑，您认为百货转型类购物中心的模式可取吗？
高文仕（汉博副总裁研发中心总经理）
我们首先要明确的是类购物中心是什么？作为百货增加体验寻求市场趋势的融合剂，类购物中心并非真正意义上的、纯粹的购物中心，概念不同，意义也就不同；从建筑与规划的角度来讲，老的百货物业对新的商业物业形式存在调整上的硬伤，比如规模体量、层高、荷载、餐饮等方面的设计约束和施工约束，其难以满足当今购物中心在建筑规划环节中各业态、业种的对其的要求。其改造的难度从我们身边现有的和正在改造转型的项目便可知道，但是对于类购物中心的存在和兴起还是具有一定地可行性，其不仅是源自百货自身的调整原因，同时也是核心的老旧商圈进行升级改造所不得不面对的问题。巨大的改造成本在动辄数十亿的新购物中心开发而言，未来的核心商圈中的老旧百货将在一段时间内成为城市核心商业地块所热捧的对象。收购、整租、改造等方面的百货业改造革新也将成为商业地产领域在未来一段时间内持续走热的话题。汉博作为拥有商业地产全程模块的践行者，近年改造比较成功的一个是山西华宇购物中心，令一个则是乌鲁木齐的惠嘉。
另外，我们一定要认清由百货调整为购物中心，而且还是类购物中心的本质意义，作为本是商业市场发展的必然产物，“百货”具有其存在的特殊价值和意义，其沉淀已久的游戏法则和竞争机制不可能瞬间被推翻和打破。众所周知，近几年受到电商平台的攻城略地。其不具备价格优势的百货已然无法适应目前的市场发展和行业现状，单靠零售等基础型业态已经与目前的体验式商业，便捷式生活相互背离。而购物中心则主打的是体验，百货要在夹缝中生存，不是通过“变脸”就能一蹴而就的，要找到自己的游戏标准和竞争法则。
4、此种做法是否受到品牌商家入驻标准的限制？外在的形态体现对于项目自身的价值主要有哪些影响？
高文仕（汉博副总裁研发中心总经理）
百货的建筑结构在商业竞争日益激烈的今天，已然面临结构优化和业态调整。这是趋势也是必然。我认为此种做法对商家入驻标准的限制主要体现在两点：一个是商家选址的基本物业条件，如餐饮的用电、燃气及油烟排放，体验娱乐业态的层高等，但这都不是最难解决的，最难处理的问题就是消防这条高压线；相信明年五一新消规的面市，消防的问题将变得更加棘手；另外由百货改造的类购物中心，从空间形式、规模面积、商铺的品牌数量上，均对优质型品牌难以形成核心吸引力。从外在形态方面，我认为，所谓的建筑形态是指那些能代表建筑核心精神的主要特征的综合，它表现的基础是建筑的功能；建筑没有功能，所谓的形式就失去了灵魂；但不能不说外在的形态在一定时间、或某一个阶段内会给项目加分，不能长久；换句话说，建筑形态的好坏不是衡量项目价值的标准，但好的建筑功能需要好的建筑形态来表现；
