作为京西高端奢侈商业的代表项目，北京金融街购物中心在其开业七年之际宣布要进行为期一年的调整。据悉，金融街购物中心此次调整将增加两成租户，引入大量轻奢品牌，扩容餐饮业态。在新一轮的调整中，商场将不再只围绕大牌做文章。此番金融街的转型调整,无疑不再给中国的商业地产行业增加了一丝神秘。
金融街商用相关人士此前表示，业态布局是商场调整的重点，金融街购物中心计划将餐饮比例从目前的15%扩大一倍。近期，满记甜品已经开业，小南国旗下的南小馆即将进驻。商场引入的餐饮品牌客单价在100-200元。为增加商场品牌丰富度，咖啡、时尚数码、书店、花店等业态也将陆续入驻。
1、合肥之心城自开业以来通过精细化运营，在短时间内就成为合肥乃至安徽首屈一指的标杆，站在运管的角度，应该如何平衡低租金类业态与高租金类业态的配比？
姜舟（汉博商业副总裁/运营管理中心总经理）
所谓的精细化运营，其核心的要素仍是要看在购物中心运营过程中，各个环节之间相互协调的紧密程度。同时通过精准的全局把控来实现各个环节的有序运行。以之心城为例，其发展至今2年有余，在此过程中也经历过相关的调整，其目的就是通过不断的创新调整来激发之心城与消费者之间的沟通潜能，以便更好的适应市场，适应环境，适应消费者。
说到配比问题，我们要先去了解购物中心运营的本源，实际上，购物中心运营是为了实现所属公司或集团的战略目标而进行的管理和经营活动的总称。而业态配比则是指各业态在购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量及比例的量化关系。在平衡业态配比的过程中，各业态的行业盈利能力是我们的重要参考,不同的业态其行业的平均盈利能力有很大的区别。通常情况下低毛利业态的客流带动能力比较强;而高毛利业态的客单相对较高，承受租金的能力也较强,但客流量有限，这就要求购物中心的运营人员实时的了解自身的战略需求，利用“利益相关者理论”对项目所在区域的各相关者属性以及目标客群、消费习性和消费需求等诸多方面的研判，去真正掌握购物中心的性格与调性，根据需求寻找相应的平衡点，即要满足公司对于租金回报的要求，又要带来人流，满足租户和消费者的需要，去增强项目的粘度，而这一过程也要根据市场及公司战略的调整进行变化，所以实际上并不存在一个标准化的平衡配比，只能说这个配比是动态的、专属的以及适用的，所谓商无常态就是这个意思，这也正是购物中心运营的精髓和魅力所在。购物中心的运营不是简单的管理管理商户，收收租金这么简单，这只能说是运营的初级化形态，而其高级形态正是能熟练运用精细化运营这一战术手段去实现公司的战略目标。这就不难解释低租金业态与高租金业态的配比的标准实际上就是符合企业战略需求的标准。
2、在通过借助运营推广取得收益的过程中，您认为那种业态更适合参与运营推广互动，运营推广的创新主要体现在哪几方面？
董学刚（汉博运营管理中心推广总监）
首先个人认为没有定论说那个业态更适合参与运营推广的互动而应该是推广在充分了解项目的业态定位，定制相适应的推广活动，营销推广作为购物中心吸客的首选推力，其每一次的落地都将成为购物中心自身品牌及调性的积累和沉淀，运营推广不能够盲目执行，因此，在购物中心运营推广环节中，一定要尊重购物中心的定位客群，通过以购物中心作为推广的空间载体，以定位客群作为基础对象，通过创新体验，相关活动的执行，在定位客群的基础上不断的盘活和扩大购物中心的客群，从而达到消费者与购物中心的活力和情感真正能够传递和互通，必经运营推广是衔接消费者与购物中心之间的桥梁和纽带。现在有很多项目都在进行运营推广外包，实际上这种在不了解购物中心品牌意识和自身调性的临时聚客是极不可取的，这样很容易打破原有的既定客层，也容易偏离消费者与购物中心的互动路径。
商业推广的创新主要体现在以下三大方面，具体方式可以参考以下个例：
1. 移动互联时代的智能商业
西单大悦城与国内唯一可以提供全套iBeacon软硬件解决方案的“水滴”系统(DropBeacon)合作，其以“水滴”系统为卖点，通过“水滴”应用+商场基站+商户信息三位一体的模式，使消费者与Shopping Mall之间真正实现了基于位置的实时、实地互动，使“新体验”不再流于形式，而是消费者可获取、可依赖、可延展的购物乐趣。
北京金隅万科广场是万科集团与百度合作的第一个项目，成为万科旗下的首个智能Mall，顾客可以在手机上查询金隅万科广场的各种实时信息，比如周边交通是否拥堵、停车场还有多少空位；除了信息查询，还可以通过手机进行商场内路线规划、停车场导航等。借助数据挖掘、分析技术，对商场消费人群进行分析，掌握顾客活动轨迹、顾客消费习惯等，为顾客提供定制服务、精准营销，同时也可以根据顾客喜好来为调整店铺分布、招商策略。
2. 精准营销及跨界
朝北大悦城“购物篮计划”的精准营销：将其会员分为21个层级，为每一个层级推送完全不同但与之相应的信息。通过“综合云数据中心”为客户提供更加精准的个性化营销，运营管理层也能及时掌握每家商户的销售业绩以及市场状况。
上海K11购物中心跨界营销：其胜出的核心就是没把K11购物中心当成商场，而定义是博物馆零售业，从而成为现代上海人新的生活方式中心。K11将地下3层空间专门提供给年轻艺术家作为创造展示的空间或工作坊。同时专门规划一个常年艺术馆。除此以外，K11亦能通过艺术创造经营性收入。以此次莫奈展为例，其收入不仅包括门票，这次特展的衍生产品接近800种，而几乎所有逛完莫奈展的顾客都会前往隔壁的莫奈艺术品商店购买纪念品。据K11统计，莫奈特展期间其日常营业额增长了20％。跨界是时下最时髦的话题，大悦城携手阿里、万达牵手京东，万科与百度合作都是一个跨界全新的商业之路。
3. 以人为本的人性化服务
北京apm（新东安广场）将一种广受国际顶级酒店及购物中心喜爱的芳香扩散系统引入商场，成为“中国首个香薰商场”；为解决王府井区域打车难得问题，特意设置了专门出租车站；免费WiFi、全场移动4G覆盖、机场进出港信息牌、地铁口摆渡车、手机充电站，还有值得一提亲子洗手间以及女厕位增加等等，处处体现以人为本的人性化服务。
上海K11购物中心人性化服务：在B2楼设置了一间雅致吸烟室体现人文关怀，充分尊重对小众目标客层的嗜好从而解决了购物中心禁烟失掉部分客流的可能，并在吸烟室对面设ATM取款室设置多家银行的提款机以方便顾客取款。
以上三点仅仅是目前出现的创新代表，基于移动互联与手指经济的快速发展和强大推力。如今的商业推广必须要充分依托大数据进行研发，更重要的是要在分析数据之后，通过充分了解消费者的消费心理和情感诉求，凭借购物中心客群定位，调性把控，消费力导入，创意互动等多方面相互糅合叠加，最终产生适合购物中心自身形象及符合消费者消费味蕾的落地展示。
