近日，一份名为《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》的文件，打破了苏州市房地产市场以往的宁静。这份“最强限售令”的出台，充分的反映出苏州政府对于抑制房地产泡沫的急切心情。该文件中明确提出了将提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，全面禁止“售后包租”等行为的相关管理意见。 何为“售后包租”？为何这一模式会被众多开发商相继传用？它究竟是市场繁荣的“傀儡”还是弱势开发商的“福星”？我们究竟该以什么样的态度对待“售后包租”这一现象呢？     “售后包租”---谁是无奈背后的推手？
    “对售后包租的定位，我个人认为这是一个不成熟的模式，开发商也有无奈。”中国步行商业街工作委员会秘书长董利曾在某论坛上表达了其对于“售后包租”是投资者及开发商两方无奈选择的观点。
    “目前，制约我国商业物业的相关法规还不细致和健全，缺少实际的执行细则。”北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明表示，相关法律体系尚不完善、缺少具体执行的监管办法以及没有明确的执行标准都是“售后包租”大幅盛行的原因。此外，李亚明还指出，目前在我国，有数以万计的中小房地产开发企业，这些企业不仅缺少足够的融资环境，同时也缺少强大的承险能力。所以，在项目开发时，现金流顺畅与否也就成为开发商需要面对和解决的难题。因此，为了维持健康顺畅的资金环境，快速回款，许多开发商不得不选择出售部分物业，以保证有充足的资金来进行项目开发。“我国投融资范围窄，渠道单一也在一定程度上造成了许多中小开发商不得不抛售物业的无奈。”对此，许多业界人士尤其是开发商表示认同。汉博商业研究院总监赵保军表示，中国的商业地产还处于一个快速稳定的发展阶段，从回款角度来考虑，“售后包租”其实是商业地产发展到一定阶段后必然出现的产物。众所周知，商业地产是涉足商业与地产两大板块的复合型产业，这也就意味着其承载双重的风险。对于集多重风险于一身的商业地产行业来说，为何欧美一些国家的商业可以八面玲珑、风生水起，而中国的商业却是凤毛麟角，屈指可数呢？归根结底，还是开发商尚不具备自持物业的实力。
    商业地产骨头太硬？
    一直以来，我国的商业地产行业都被众多的开发商誉为“硬骨头”，对于一个行业而言，商业地产为何会让众多的开发商“牙软”呢？“商铺升值、钱途无限”这句曾赢得广大投资客芳心的广告语，在如今良莠不齐的房地产市场上，已经失去了先前的魔力。对于“售后包租”的评价也更不再是以往的相信和肯定了。赵宝军指出“在一个商业项目的运作中，只有符合商业价值，并对商业价值起到保障作用的包租才是合理的。对于开发商而言，为了保证顺畅的资金周转和日后的经营管理采取包租模式，这是可以理解的。但是，也有不少的开发商用原本善意的售后包租的商业服务来伪装自己，通过这种模式进行变相的融资和套现。一边空喊着优质服务与高额回报，另一边却由于自身实力、管理能力薄弱以及产品定位缺陷等原因无法兑现承诺而不安，从而在一定程度上坑害了投资者和租户，也对原本井然有序的商业地产市场秩序造成了恶劣的影响。对于多数的中小开发商而言，其售后包租“假把式”的混沌期已然成为过去，以夸大自身商业价值来吸引投资客聚拢资金的方法已经起不到任何的作用。如今，我国的市场经济发展迅猛，人们的生活水平不断的提高。许多人都会利用多余的资金来进行合理的分配和投资。对于市场如此之大的商业地产来说，项目三五年内完成销售，开发商“拍屁股走人”，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证长期经营？又有谁能够保护承担包租合同的承租商，产权分割后如何做好统一的经营管理？对此，汉博认为“任何模式都存在风险，即使有第三方担保，也要谨慎和小心”。
    商业地产行业的售后包租的回款模式究竟该不该“一刀切”，弱势的中小型开发商该不该得到特殊的扶持和保护？汉博认为：明确禁止商业地产售后包租，实际上是为开发商涉足商业地产领域设立了一道“门槛”，这样的举措实际上是对我国商业地产健康有序的发展起到了一定的促进的作用。对于未来的商业地产市场而言，难免会出现“大鱼吃小鱼”的并购热潮，只有科学合理的对待商业地产发展的规律，才能够保障我国商业地产健康有序的良性发展。