近年来，我国房地产市场在宏观调控政策、金融融资环境、行业发展态势等不断变革的大环境下，竞争日趋激烈。宏观调控的紧箍咒更是让一些已经有了部分资产积累的房地产开发商开始寻找新的突破口谋求转型，分支于工业、农业、文旅及商业的地产开发模式也随之被众多面临转型的开发商们所认同。商业地产作为2013年“调控新政”下开发商们首选的“香饽饽”。能否正确的引导众房企加快产品结构和战略的转型，房企大军能否虚心紧随时代的步伐攻克下一个山头？北京汉博商业投资管理有限公司工程管理中心总经理赵海英先生表示：“当前，房企利润正逐步转向微利，因此，在一个商业项目开发的时候，一定要注意控制开发成本，做到开源节流。这样不仅能够保证商业项目开发环节的可控局面，同时也能够降低企业开发资金断裂的风险”。

商业地产作为投资基数大、盈利周期长的高风险地产分支行业，开发商究竟如何能够行之有效的达到开源节流的预期呢？从工程建设的角度出发，开发商应该如何走出商业项目开发过程中工程建设环节的盲区？汉博认为：目前，越来越多的企业认识到前期工程建设中的合同管理与成本控制的重要性，而“甲供材”作为控制成本的主流方法，究竟该怎样去合理权衡，则需要开发商进行认真细致的研究了，甲供设备材料与甲方分包项目一定是越多越好？对于项目所需的品种繁多，数量庞大的材料供给，开发商该如何选择施工合同中的甲供材料？以及如何通过材料质量、品牌、价格、产地等进行合理的对比和分析，用科学的方法来保证工程质量，控制工程造价呢？

 

误区五：甲供设备材料与甲方分包项目越多越好吗？

目前,有很多的商业地产开发商，其为了降低采购成本、节约投资，在工程实施过程中，几乎所有的工程施工合约中都有约定的甲供材料，而且供料内容越来越多，越来越细，甚至连钢材、水泥、木材、商品混凝土等主材都在合同中约定甲供。这就造成了甲方供料的交接、验收、保存、付款等各方面的环节增多，从而加大了开发商的工作难度，也为施工方对施工过程中出现的工程质量不达标、工期拖延等情况提供了推卸责任的理由。当然，这其中也必然存在着供料自身的质量问题及甲方人操作不当、供应滞后等因素，但是上述情况的发生，势必会造成工程建设成本的提高。因此，在一个商业项目的开发过程中，对于甲供材的选择范围将会直接影响到其工程管理效果的好坏，进而也会对工期造成无法预估的影响。对此，汉博认为：大型商业地产工程甲供产品方面应当主要抓住影响今后商业运行和使用功能需求的机电设备，如中央空调系统的主要设备，变配电系统的主要设备，给排水、消防系统的主要设备和大量的扶梯、电梯等。其次，对于施工通用的建筑材料、各类水管道、电线桥架、各类风管、压力容器、水箱等常用材料范围的采购，一般都可在承包商的合同范围内自行采购。对于工程主材，甲方可采用双指的形势，即指定若干厂家，指定供货价格，由施工单位和供货厂家直接对接、签约、供货。在施工分包环节上，受大型商业地产的工程建设工期长、环节多等因素的制约，甲方应尽量减少施工分包项目，在工程招投标及施工总承包合同中要明确指出由总承包单位完成的工程内容尽可能让总承包单位完成。基于开发环节中合作方式的多样性，开发商亦可同意总承包单位自行选择几家专业施工单位进行分包，在此期间，必须要由分包单位与总包单位签订工程分包合同。这样即有利于甲方、监理的管理协调，规避因质量、工期、安全、保修责任等风险，也能够减少甲方管理人员的工作量，进而能提高工程管理质量、效率和进度。

 

误区六：商业地产开发建设过程中，开发商大包大揽就好吗？

“外行看热闹、内行看门道”一直印证着商业地产开发商隔行如隔山的从业尴尬。众所周知，一个大型商业地产项目的开发建设过程大致需要经历拿地、勘察、规划、设计、施工、封顶、竣工、装修、开业等几个关键阶段。我国商业地产的发展经过十多年的成长，其开发企业也越来越意识到专业分工、团队协作、业务外包在地产开发建设过程中的重要作用。因此，对于初涉商业地产行业的开发商而言，在开发过程中一定要有专业的团队进行科学的管理和严格的把控。早期的房地产开发的企业，在开发过程中，除了规划设计环节是由设计院完成以外，从项目定位、户型确定、材料采购、施工管理、房屋销售、物业管理等主要环节基本是由企业自身独立完成。甚至有的企业为了大包大揽，还陆续成立了建筑公司、园林公司、物业公司、装修公司、材料公司等大而全、杂而乱的分支企业。不论有没有专业的人才、做事的团队，先把公司成立起来再说，这些开发商大多带有明显的急功近利的特点。

近年来，随着商业地产市场的逐步发展与成熟，竞争越来越白热化，商业地产工程建设对复杂化、精细化、专业化、品质化的要求也越来越高。主力店、次主力店等商家对于考量一个商业项目时不仅要看地段、环境和定位，而且还要从建造品质、配套设备设施、规划设计、园林广场、停车场设计等多方位多角度去考量。因此，汉博认为：一个商业地产项目在开发过程中，必须进行科学合理的专业细分。其形成的前期策划、财务评估、规划设计、品牌招商、工程施工、室内装修等必须由专业公司来精确执行，正所谓术业有专攻。