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现如今，中国的商业地产仿佛步入一个狂态燥热的发展阶段，诚然，其在一定程度上是受到了中国城镇一体化发展加速的政策驱使。但是，对于众多项目的扎堆涌现，却又无法按时入市的窘态，此情此景还是会让一部分的房企开发商望而却步。导致这个原因的背后，究竟是商业地产市场的泡沫化严重还是盲目涉足商业地产的无知？对此，北京汉博商业投资管理有限公司工程管理中心赵海英表示：“商业项目的开发其实是一个环环相扣的益智类游戏，在开发一个商业项目时，每个环节都会出现扰乱你思路，阻碍你进程的因素。所以熟知商业项目开发的每一个环节，并针对不同的环节拿出不同的计划方案是确保商业项目顺利竣工，按时开业的最基本的开发能力”。根据中国房产信息集团对18个主要城市商业综合体统计和预测，至2015年底，我国的商业综合体面积存量将达到24387万平方米。对于商业地产竞争如此激烈时代，其滋养购物中心快速发展的沃土不仅仅是大规模的城市化建设、服务业提升和消费者消费水平及消费意愿的提升。同时，房地产上行周期的资本增值效益也为这方沃土提供了空间与养料。对于地方政府而言，提升税收、促进就业、拉大内需、打造核心商圈文化等等一系列的诱惑无一不是其为提升城市核心竞争力大开放地审批方便之门的合理因素。作为奔赴一线的开发商们，借鸡生蛋的好事又怎何乐而不为呢？但是有很多开发商，在上马商业地产后才发现，商业项目的开发原来不是这么的简单！
头疼九：为了开业，只注重工期不注重工程质量就好吗？
目前商业地产企业“抢工期”已成了家常便饭，原因就是一旦延误工期直接导致项目无法按期开业，从而会给商业地产开发企业带来很大的负面影响和巨额的商业索赔。因此，对于“抢工期”一词，已经在我国商业地产开发商眼中屡见不鲜了。俗话说的好：“慢工出细活”，对时间节点有着强烈依赖性的商业项目开发而言，往往会有许多项目因为抢工期而忽略工程质量的例子。对此汉博认为：“一个商业项目的开发，必须要有极度慎微计划。以牺牲工程质量为代价来换取工期最后按时开业的项目。后期一定会出现无穷的隐患和商户大量的投诉。其后期质量问题对商户经营后的影响，产生的法律纠纷和商业地产企业所遭受索赔的损失将远远大于延期却高质量完成工程的成本。”
做过大型商业地产的工程管理者，大概都有这样一个共同的感受，在临近开业的前半年或前三个月，老板最着急的恐怕就是现场能不能按期完工、能不能顺利通过验收、能不能按时开业。对于施工方在面对工程延期而导致的甲方的制约和惩罚而言，重压之下很容易忽视工程质量一味的追时间赶工期。由于大型商业地产施工单位众多，交叉作业多，工期约定的进、退场时间也各不相同，甲方除与土建总承包单位、安装总承包单位签订的施工合同之外，还与许多专项工程、配套工程的施工单位签订了工程施工合同。由于工程招标时要求不严谨，施工合同不完善，对工程配合交接处、半成品保护等各方面内容约定不详细，大家合作意识又差，导致施工现场管理起来困难重重。特别是在脚手架、外挂梯垂直运输、临时用水、用电和费用分摊、材料堆放、成品保护划分、垃圾清运、机电设备延期到货、公区装修与商户装修的配合与衔接、交接验收、安全施工管理、文明施工管理、大小市政工程接口、配合等许多方面纠缠不清、无休无止，这些都是造成工期拖延的重要因素。对此，汉博工程管理中心赵海英认为：“再紧的工期始终都要遵循“百年大计、质量为本”这个原则。要提倡工程进度、工程质量两手抓、两手都要硬”。
工程进度的控制：
1）大型商业地产由于招商商家的不确定性，前期尽管有锁定的主力店商家，但一个项目的主力店商户最多也就三五个，大面积空铺、大量未招满商家未知的工程条件是导致设计变更和签证太多、工期延误的关键因素之一。所以项目工程部门与招商部门的紧密联系与配合，提倡招商引导先行，尽最大限度提前预留好未来商家的工程条件是减少今后大量设计变更、施工变更的重要因素，避免各方为了等一个设计图纸而造成停工的现象。
2）施工前期一定要将项目整体进度分期落实到周、月、季，实行责任到人，落到实处。可与施工单位签订工程进度目标责任书，同时制定工程可能滞后的具体预防措施，并通过每月评比，每季度表彰、奖励或批评等手段，来保持工作高效率。对于施工单位技术质量差、人员素质低、组织不严密，而导致人为的工期延误，甲方可采取以发函、罚款、撤销更换项目经理的办法来加快施工进度。在施工过程中应及时组织项目人员进行节点验收，并根据完成情况予以考察评估，及时提出纠正预防措施，避免施工推诿导致工期延误。
工程质量的控制：
大型商业地产工程质量在后期项目经营中集中体现较多的问题一般为：
① 防水工程缺陷导致大面积漏水、渗水，商户货物淹泡现象较多；
② 摸灰工程不当引起墙面开裂；
③ 空调冷热量存在设计缺陷；
④ 玻璃幕墙工程密封不严密；
⑤ 餐饮燃气管道和阀门、燃气表间设备的安装出现质量问题，频频出现停气现象；
⑥ 大量的电气系统安装存在施工质量缺陷；
⑦ 装饰工程收边收口不符合要求；
⑧ 隐蔽工程验收不细；
⑨ 隔油池和排污管道堵塞严重；
⑩ 生活排风、餐饮排油烟设计缺陷、施工缺陷致使商户频频投诉。
这些问题看似不会引发安全质量事故，但对于我们引进的商户来说，会直接影响他们能否正常经营的问题。所以汉博认为“开发商在商业地产项目开工前，就应以开业为大目标，工期、质量为大保障，从工程进度、工程质量、技术管理、会议制度、紧急事件处理等各方面制定出详细的管理标准和技术标准，在开工前向施工单位、监理单位进行交底，明确要求按标准执行，只有这样才能保证工程质量，顺利完工，如期开业。”
综上，大型商业地产项目工程建设是一个周期较长的过程，项目的特殊性、复杂性、不确定因素和构成的各种风险，时刻充斥着每一个施工阶段。因此，只要开发商按照成熟的商业地产开发流程进行规范运作，建立健全项目与之配套的严密的组织和制度，加强计划管理，控制管理，就一定会提高项目管理的质量和效果。
头疼十：开业后，工程就完全结束了吗？
“开业只是成功的开始，战斗的胜利还远远未结束。”一直是商业地产从业者经常挂在嘴边的一句话。对于商业项目而言，项目的华丽入市只是其步入成功的基础。其如何保障后期几年甚至几十年的顺利经营，实现投资收益，这才是项目成功的关键。依据多年的商业地产开发管理经验，汉博认为商业项目竣工开业后，相关工程管理人员在后续的工作中应该注意以下几点：
① 开业前验收时就发现的问题，未来得及整改与完成的要组织施工单位继续进行逐项整改；
② 由于开业季节不同，中央空调系统的调试工作是开业后的重中之重；
③ 土建收口、收边的工程要全部整改完成；
④ 弱电智能化系统，特别是楼宇自控系统的联动调试需在开业后花费大量的时间去完成；
⑤ 室外商业广场铺装工程整改，园林绿化的收尾整改工程；
⑥ 幕墙工程的收尾工作，细部整改，
⑦ 商业楼梯外立面夜景照明的调试；
⑧ 配合做好商家运营过程中报修、维修工程的整改落实。
⑨ 与物业管理公司的交接验收也是开业后既繁琐又细致的一项工作；
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