提要：“行行涉地产，个个做商业”2013年的中国商业地产可所谓是在打鸡血中混沌度过。没有科学合理的发展制约，也不存在井然有序的开发市场。面临层出不穷的“伤业崛起”，众多有志之士也纷纷抛出了主题化、差异化、体验化甚至是定制化等理想的发展理念。2014年，中国的商业地产能否平稳顺利的从理念过渡到执行？在这种转变浪潮的大环境下，2014年的商业地产究竟充满着哪些挑战？这应该是每一个行业人士都在思考的问题。
众所周知，如今的商业地产泡沫已经到了值得警惕的时期，这些在业内人士眼里被看作是“伤业低产”的泡沫，究竟源起何时，对此，北京汉博商业投资管理有限公司商业研究院院长张海勇认为：“中国的商业地产真正迅猛的发展应该是在2010年出台“最猛烈的宏观调控”政策以后，受住宅市场的冰点影响，大量的住宅难以消化。为了合理规避政策和保证资金的回流，商业地产也就顺利成为各大房企相继转型的首选，但是，由于竞争激烈和开发专业度低，最终导致了一批又一批耗资巨大的项目开业延迟。”
2014年---商业地产优胜劣汰的跃进时代
“中国的购物中心每年以300-400家的速度增长，到2015年，中国购物中心的总量将超过5,000家，其中不泛有差异化的购物中心和体验类的生活中心。这也必将对一些不具备升级条件的购物中心造成一定的影响，因此，2014年是我国商业地产优胜劣汰的发展时代，是我国购物中心跃进与升级的时代。”北京汉博商业投资管理有限公司商业研究院院长张海勇表示。
在这样一个购物中心集中涌现的商业时代，商业地产恐怕难以超越2013年发展势头的巅峰。所谓盛极而衰，2014年开年，商业地产开发中后期的难题便集中的被开发企业提上了开年的议事日程。招商难、销售难、开业难、经营更难，这些难处可以说是商业地产大环境中的一个缩写，然而随着二三线城市的不断发展和大力开发，以上困难也将逐步的在今年蔓延开来。
这种局面究竟是中国商业地产泡沫的破裂之痛还是中国商业地产健康发展的先兆呢？
汉博认为：目前，购物中心的供给速度曾几何级增长，相对比社会零售总额年均13%的增长速度，其高负荷的开发成本和运营成本将完全不能够被利润所支撑。在国内，社会零售总额占GDP的比重约40%，与发达国家70%以上的占比相去甚远。同时，电商对于实体商业的瓜分，在一定程度上也间接的加大了招商难度。因此，寻求创新的业态，告别传统的商业模式，通过主题创新、品牌创新和运营创新来重新定位客层就显得尤为的重要。购物中心需要将粘性客层的消费心理从初期的直观消费转向未来的间接消费。从而将购物中心成功升级为“生活中心”。
2014年---商业地产全客层与微客层并存的时代
如今的购物中心是一个包罗万象的消费盒子，这个盒子里不仅有大宗商品的陈列与销售，同时也彰显出与众不同的风格和特点。但是，对于一个以利润为经营核心的购物中心而言，一味的强调其特色是不能够摆脱所谓的“同质化”的阴影的。
“其实从城市大发展的角度上来说，同质化算不上是商业地产的核心难题。我们需要注意防范和避免，从区位和辐射半径的角度考虑，商业地产的同质化在一定的条件下或许会表现出积极向上的一面”北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明先生指出。
如何能够在百花齐放的商业大时代脱颖而出、独树一帜呢？汉博认为：“影响一个购物中心的市场因素有很多。商业地产正处于一个多元文化共同发展的时期，其在自身的品牌组合上，应该满足全客层需求的同时，增加微客群的文化体验。其可以涵盖服饰、餐饮、娱乐、休闲等业态。通过项目所在的地域文化作为载体，进一步去发掘符合其地域特色和文化的品牌进入购物中心。从而从同质化的根源问题上进行判断和解决，进而培养出粘性客层同时优选出项目自身的粘性品牌。
2014年---商业地产的精耕细作时代
商业地产的本质是“商业经营”，而非“地产开发”，以商业地产开发而言，其充足的资金是项目顺利进展不可或缺的先要条件。“商业地产的资金回流是一个长期的过程，每一个项目都需要度过一段时间的养商周期，这个周期，不仅能够为项目管理者更好地了解各入驻品牌的经营状况，同时也能够从多方面去进行科学合理的二次调整，进而让购物中心不断的去提升自己的品牌优势，可以说这段过程是一个品牌优选，二次核心功能升级的过程”北京汉博商业投资管理有限公司商业研究院市场总监赵宝军表示。
对此，汉博认为“商业竞争是商业地产的核心竞争。将消费定位，经营策略，运营管理以及与时俱进的消费趋势进行全方位的把控，通过多样化的体验式、主题式的诠释，来不断的扩大项目自身的消费客群，才是真正考验商业地产是否成功的关键指标”。
商业地产的成功是一个漫长的过程，所谓弱肉强食的进化规律，在商业地产领域，也体现的淋漓尽致。真正的商业地产是一个专业占主导，智慧占先机的密集型产业模式。加之受到近年来整个房地产行业非理性的引导。同时基于商业地产行业的这种必须经历的进化规律，因此，2014年中国商业地产所面临的挑战将会被再一次刷新。
