【汉博·论商】   商业地产基金的“金三角”

 

商业地产“金三角”合作模式可以具体表述为，投资商捆绑运营商在全国海选项目，寻找拥有优质土地和资源的开发商，随后开发商、投资商和运营商三方合作，组成商业地产投资中不可或缺的“金三角”。

 

成立不到一年，就能迅速出手，重金投向四线城市，信博投资有何过人之处？

王刚的“金三角”模式又能否成功复制？

 

成立于2013年2月的信博东方投资管理有限公司（下称“信博投资”），将第一笔钱投在了一个四线城市的商业地产项目中---安徽安庆汇峰广场（下称“汇峰广场”）。信博投资成立不到一年，就能迅速出手，重金投向四线城市。

所谓无利不赶早。安庆市的GDP在安徽省排名第三，至今仍无购物中心。这两点吸引了信博投资。而信博投资总裁王刚去年在合肥进行了一笔收益超过20%的商业地产基金交易，该交易模式具备可复制性，这也让他敢于将资金投往安庆。

2012年5月，王刚带领的金地稳盛投资团队，投资了合肥之心城项目。在王刚团队与之心城开发商安徽梅园投资置业有限公司，以及之心城外聘的顾问机构北京汉博商业投资管理有限公司（下称“汉博商业”）三方共同推动下，之心城于2012年10月1日开业。开业不久后，之心城出租率达到99%，第一年商场营业额金额约达8亿元。2013年11月30日，金地稳盛完全退出了合肥之心城项目，这笔历时一年半的投资让王刚团队获得了超过20%的收益。

从金地稳盛出来之后，王刚成立了自己的私募基金团队---信博投资。如何最快地做好新公司第一单投资？“寻找过往伙伴、复制过往成功”成为王刚的答案。

快速复制的秘密

王刚和它在安庆项目伙伴们的缘分结于合肥之心城项目。

汇峰广场的开发商安徽文峰集团（下称“文峰集团”）董事长李厚文考察之心城后，找到了汉博商业总裁暴雪松商谈合作。2013年7月汉博开始接触汇峰广场。当年9月，信博投资开始对汇峰广场进行项目尽职调查。2013年12月19日，来自信博投资的第一笔资金正式投入汇峰广场。

“‘信博-安庆汇峰广场项目夹层融资投资基金’基本上是复制之心城项目融投资结构，做了一个两年期的股权+债权夹层基金。”王刚如是说。

据王刚介绍，该笔基金规模为3亿元，优先级劣后级各占一半。劣后级由开发商以其持有的项目公司66.5%股权认缴，基金投资期满后开发商再从信博投资手中赎回这些股权。该笔基金期限为两年，一年后，开发商可以选择提前还款赎回项目公司股权。

接下来，购物中心开业后，文峰集团将把购物中心抵押给银行，以获得一笔十年期的经营性物业贷款。开发商可以用这笔款融资做股权回购，拿回质押给信博投资的股权，而购物中心每年的租金收入则将被用于偿还银行的本息。

基金结构之外，汇峰广场在运营策略上也部分借鉴了之心城的成功经验。

作为汉博商业接手的第一个四线城市项目，暴雪松告诉本刊记者，安庆是地级市，区域缺少真正的购物中心，市民消费需求却不断升级。万达也看到了这一需求，有计划在安庆新建万达广场。万达的新项目在新开发区，汇峰广场却地处安庆黄金地段，地段明显优过万达安庆项目。安庆的主力消费群为城市年轻家庭，他们的消费需求主要参照安徽省会合肥。汉博商业在合肥成功操作过之心城项目，有丰富的招商运营经验。安庆和合肥在商业消费上有高度相似性，汉博商业自然会把在之心城项目上的招商资源和运营经验复制延展到汇峰广场，同时做出有必要的调整。

值得注意的是，在之心城与汇峰广场两个项目中，汉博商业的角色皆是提供策划、招商、运营全过程服务，并且是两只基金的主要增信保证。

在这两例商业地产投资中，汉博商业作为运营商，被摆在了一个开发商、投资商权重相当的位置上，三方共同构成了一个“金三角”。

“金三角”模式

之心城超过20%投资收益，以及该基金模式在汇峰广场的快速复制，被王刚归功于“金三角”模式的成功。

这一商业地产“金三角”合作模式可以具体表述为，投资商捆绑运营商在全国海选项目，寻找拥有优质土地和资源的开发商，随后开发商、投资商和运营商三方合作，组成商业地产投资中不可或缺的“金三角”。他们的具体分工是，开发商提供优质土地，进行项目建设；运营商提供专业化的商业解决方案；投资商负责解决“钱从哪里来”的问题。三方各司其职，各赚各的钱，合作经营出一个更大的“蛋糕”，实现1+1+1＞3”。

“这是一个更加稳定地投资模式。”王刚如是说，在金三角的模式中：投资商只负责找钱做基金，项目的选择和策划交给运营商---专业的商业策划运营机构，也是“金三角”中不可或缺的“专业角”。这一“专业角”不仅省去了投资方海选项目的精力，还能够保障投资项目的运营盈利能力，相当于给基金的顺利推出加上了一道有力的保险。在这一模式中，三方权责分明，角色清晰，投资商可以“专注玩钱”，有利于投资效率的提升。

在投资中引入专业运营商是成就“金三角”，让投资商“专注玩钱”的重点。此外，还存在另一种在投资商中内置一个稳定运营团队的商业地产投资模式。这种模式与“金三角”模式不同，却有相同之处---同样重视商业地产的运营增值。两者各有利弊。相对于将运营团队外置，与投资商、开发商并行的“金三角”模式相比，内置运营团队的投资商能够更好地控制运营商，减少合作磨合与摩擦。同时，内置运营团队的投资商也将面临自身的局限---如果投资商规模不够大、项目不够多、资金不够雄厚，就难以在内部打造出一个业内最好的商业运营团队。同时，内置的运营团队完全听命于投资商，有可能束缚团队的创新力。相对而言，小而精专的投资商更适用“金三角”模式。

“金三角”模式的出现，实质上是房地产产业分工进一步细化发展的结果。

在暴雪松看来，构建稳定金三角的重点在于，分工合作的三方形成一个良性的循环有机体。这尤其需要合作三方持有共同的专业理念，并具备充分的信任。“这也意味着未来的投资商会更加专业和专注”王刚称，“未来商业地产、养老地产等产业地产的发展将以运营为王，懂商业、懂养老的细分专业化基金将于相关的专业运营机构形成长久的良好合作，用运营经营的硬实力在地产投资中创造价值。”