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2014
【汉博商业观点】购物中心优质基因的设计关键（一）
文章来源：汉博商业研究院
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“一个商业项目成功的因素其实很简单。无论是几线城市，其项目区位都应该处于一个相对好的地段；在者是需要有较强的规划、设计、定位能力和招商组合；同时在深入研究客群的基础上，具备高水平的运营管理能力。”----暴雪松
购物中心优质基因的设计关键（一）----立项选址
2014年的住宅市场似乎低迷于以往，房价上涨趋势放缓、成交总量也遭遇了未曾有过的寒冬。空城、鬼城等概念更是被无限制的复制和传载。调控严、市场冷对于那些众志成城，高昂力挺的众多住宅开发商们而言，多少显得有些微不足道。但是房价涨幅下行、供求不均，以及市场不太完美和给力的预期，似乎为住宅地产金色投资的晴空铺上了一丝的阴霾。时至今日，万科执行董事毛大庆的一席被外人看来的“楼市唱空论”却不得不道出了众多房地产开发商们的思虑和担心。然而住宅市场遇冷的背后，商业地产的利好形式却令开发商们“转身来不及回首”，商业项目一波未平一波又起的开业延期浪潮，仿佛在对中国商业地产行业发出警告。据有关数据显示,中国的购物中心数量正以每年300家的速度增长，预计到2015年，中国购物中心总量将达到4000家左右。居高不下的商业空置率、相关业绩的盲目追求等等。商业地产的成长已经变得野蛮，甚至不可理喻。但是对于急于借势，不惜一切代价也要抓住机遇，追上浪潮的开发商、品牌商而言，收效甚微甚至无济于事的结果，尚不能够完全让他们明白：“商业项目的成功是需要优质基因的重组和设计的”。
立项选址对于商业项目的成功开发起着至关重要的作用。其重要性将直接关系到未来商业经营的成败与否，众所周知，商业项目的立项位置和周边区域的经济状况以及人口分布状况都是决定项目能否生存的重要因素。购物中心作为商业地产的现行招牌，基于项目自身的特有属性。“地段是商业的脊梁”这一句话再也适合不过商业地产了。
投资大型综合购物中心选址分析：
城市经济状况
众所周知，一座城市的经济发展水平直接关系到其城市商业的层级和活力。所以在大型商业项目开发的前期，其项目选址的最首要条件就是要全面的分析项目所在城市的经济发展状况。从总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数、收入水平、消费水平，GDP发展状况及产业结构情况，城乡居民人均支配收入等考察指标去综合了解项目所在城市的经济环境。通过全方位的调研和考察来根据其发展特点来进行综合的评估和考量。进一步去熟悉城市发展的商业规划和政策环境。
商业选址要素
道路交通作为一座城市最基本的链接脉络，其依据用途可主要分为交通枢纽、连接通道和商业干道三部分，在如今四通八达的城市发展格局里，作为商业选址的第一要素，道路交通具备直接影响消费行为的特征，因此，良好的道路交通设置将成为购物中心客流引导的有力条件。
其次，除了道路类别外，还要考虑其道路交通的直接通达性，在其道路中是否设有路障，比如交通隔栏、防护栏、高架桥等，减少项目直线通达时间，将会提升顾客的通达热情和进店兴趣。
周边的商业环境和商业设施配套对于商业氛围的集群效应起到了关键的作用。虽然，同业经营会使项目自身面临强大的竞争环境，但是其商圈的集群效应也能购为项目自身带来长期稳定的客流。
建筑能见度和日照情况也是影响后期商业经营好坏的关键因素。其建筑是否具备特有的辨识属性，以及其区域能见度的高低，是吸引客流的首要前提。同样其受季节性影响的光照和温度也能够直接营销到顾客购物的舒适度和心情。
客群类别测评
一座购物中心在其特定的商圈区域内所服务的对象，其来源可以主要分为三部分：居住人口，常住人口，工作人口。常住人口作为居住在项目商圈辐射半径内的顾客群，其是客流的基本保障。然而作为次级商圈中基本顾客的主要来源，其受到工作地点的局限，所以这些顾客是具备购物和休闲的习惯的目标来源。一般来说，在购物中心附近工作的人口越多，其商圈的规模也就相对越大，潜在的客户质量就好，对购物中心经营就越有利。流动人口，主要在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口。这些流动人口是构成边缘商圈内顾客的基础，一个地区的流动人口越多，在这一地区经营的购物中心可以捕获的潜在顾客就越多。
区位选址的基本原则
第一原则：最短时间原则。购物中心应当位于人流集散最方便的区位。传统商业建筑都混杂在居民区中间，但随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素了，而更多的要考虑购物过程所花费的行车时间。
第二原则：区位易达性原则。用地一般分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路交通状况。
第三原则：聚集原则。商业活动都具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。
第四原则：接近购买力原则。指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。
