党的二十大报告提出，“把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强国内大循环内生动力和可靠性”。未来五年，提升消费在拉动经济增长中的作用将会继续成为中国国内大循环中的重要内容。汉博商业集团专注商业空间创新管理十余年，持续通过全链条可落地服务推动商业消费落地与繁荣，推动消费体验不断升级。近期，我们邀请集团各区域、分公司负责人，结合报告精神，聚焦所在区域，畅享未来五年商业市场发展趋势。本期畅谈的嘉宾为集团副总裁、上海公司董事长杜斌先生。

Q：回想过去五年，华东区域内商业项目的最大变化如果用一句话概括的话是什么？印象深刻的大事件有哪些？

百花齐放，砥砺前行。这五年华东区开业的项目仍然是全国区域最多的，占比近半数。各大品牌开发商占据华东市场，并开始逐步下沉至三四线城市。同时，外资运营商也大力开发华东市场项目，包括近几年开业的上海Lalaport、凯德晶翠广场、宁波阪急百货、Costco等。值得注意的是，因为疫情，华东区所受的影响也是最大的，招商难、商场掉铺率高、客流量少、竞争激烈，商户纷纷由线下转线上，开店越发谨慎，这是近三年每个商业人所面对的困扰。

印象最深刻即是今年上半年上海近三个月的封城，解封后疫情的影响让商场真正的明白了与品牌之间唇亡齿寒的关系，愈发地关注品牌、帮助品牌和品牌共度难关。ShoppingMall的租赁模式也将产生新的变化，共享利益共担风险成为新的模式。

Q：目前，华东商业存量与增量市场都分别呈现何种竞争格局？可否以上海和您所操盘的上海漫乐城，详细说明。

目前，华东商业的增量市场主要集中在体量5-10万平方米的一站式商业中心。一线城市由于拿地成本增加，5万平方米以下的小体量商业也逐渐增多。

同时，随着商业模式的发展迭代，百货与卖场逐渐在一二线城市中退出历史的舞台，存量市场目前主要集中在关店的百货和卖场及部分的老厂房改造中。上海浦东漫乐城即是标准的城市更新中由卖场改造为社区商业的案例，由单一的卖场业态转型成多元化多业态的商业组合，无论从外形风貌、购物空间及业态品类上都让周边的消费者有了全新的体验。

Q：二十大会议前夕，《上海大都市圈空间协同规划》出炉。“构建上海大都市圈，打造具有全球影响力的世界级城市群”，是党中央、国务院的重大决策部署。这一决策部署，对于商业市场格局有无影响？可否举例说明？

商业的发展离不开城市规划的发展，随着城市的外扩，原来的单一商圈转变为多核商圈甚至到多点商圈。这次发布了《上海大都市圈空间协同规划》亦是如此，以上海为中心带动其周边城市的发展，更好地增加城市之间的联动与协作，打造上海大都市圈一体化的作用。最终形成将产业和资源分布均衡化，产业的发展势必会带动商业的发展，对下沉市场的影响重大。

Q：在您眼中，哪些区域或者哪类项目在如今的格局下存在守正出奇的新机遇？为什么？

我比较关注的是，城市更新类的项目和市中心小而美的街区。商业的本质是以人为本，早期商业的功能是以满足人们的生活需求为本，所以需要规模需要丰富度。但是，如今随着市场的竞争、消费者的变化，商业更多以消费心理需求出发，尤其在后疫情时代，成为治愈心理提升生活思想理念的地方。城市更新或是市区小而美的街区有着城市原本的记忆，饱含烟火气，同时又是散发主观核心价值观的地方。这一类的商业不惧怕竞争，更追求的是够新够奇够特。