存量时代的来临，使城市更新成为促进城市发展的重要推动力。日前，汉博商业管理集团股份有限公司（简称“汉博商业集团”）执行副总裁李亚明先生受邀参加财经新地产旗下《地产》杂志“「唤醒」城市更新·新增长极”为题的行业沙龙，与中国城市更新论坛秘书长陈方勇、中航信托城市更新部总经理刘娴、益都智能集团董事长洪志强、富力集团公共事务副总监陈虎龙、文德国际投资集团有限公司副总曹继辉等业内专家一起，通过不同视角去解读城市更新在未来发展中的机遇与挑战。
以下是李亚明先生的观点概述：
#1城市更新是新词还是旧酒？
目前流行的城市更新是包装后的新词，以前比如说北京叫做危改房或者危改+旧改，浙江叫城中村改造。一个城市的发展会有两种道路选择，一条是建新城或新区，另一条是城市改造。比如北京现在实际上是在疏解，控制数量提升质量，非北京城市功能的产业全部疏导出去。此轮“城市更新”从实质上并不是新生事物。
#2城市更新的三种表现形式
#3城市更新的影响因素
1南北方差异
因为南北方在人文、气候、政策力度、市场活跃度方面以及城市GDP的差异，出现了两个热议的新词，一个是“南方城市”，一个是“北方城市”。南方的商业模式不一定适用于北方，需要优化不要盲目直接照搬。
2文化IP
基于人文环境和经济大环境的因素，各地的代表IP也是截然不同的。比如长沙的文和友、深圳的合纵等，在南方撒颗种子便可肆意生长，经过包装，迎合当地消费者的喜好，却不一定适合北京的文化土壤。
3人口
人口是城市经济活动的基础，也是一切经济社会发展的来源。最近“七普”数据公布，对城市更新影响较大的便是人口流动问题。其中，广东、海南、西藏均为净流入的地区，还有“明星”城市武汉，将会是新一轮城市更新增长点的桥头堡。
4政府政策
城市更新最主要的是考虑到政府的产业引导、政策的支持和地段的特殊性。比如在北京市海淀区，政府在产业引导政策上主要引进的是科技、IT、科研机构和独角兽企业，而在北京市朝阳区，由于CBD的存在，对于区域的协调发展，更看中商业发展在京榜样的树立。
#4如何去做城市更新
1开发模式
城市更新项目，权属确定是头等重要的，分属不同的机构。与城市更新投资者、执行者不一定是房产买卖的关系，而是在土地房产资产的基础上，通过合作联营、内容的导入、商业运营，让资产保值升值。或尝试商业运营权CMBS、尝试资产证券化，实现前期资本投入的回收。
2城市智慧运营
对于“智慧运营”融入城市领域，城市更新面临着新的机遇与挑战。首先是阿里、腾讯等头部企业早已布局，深耕多年；其次是电商冲击的影响还在持续发力；最后是受政府监管的房地产开发的银行政策等都将影响着城市更新的发展。与此同时，危中有机，基于物联网发展大背景，城市更新将迎来“智慧城市”、“城市公共空间”等新的发展机遇。
#5发展方向
城市更新主要有三种表现形式，一是综合治理；二是改变功能；三是拆改重建。其中，任何形式都离不开创新思维的发展模式。在“房住不炒”的总基调下、“三道红线”、金融政策、房产税等政策信号的影响，会使未来城市更新的赛道中，龙头企业做表率，小企业逐步转型，专注赛道深耕，携手向前，均能在新赛道中获得认可，抢占先机，脱颖而出。
汉博商业集团
汉博商业集团成立于2005年，为商业运营全链条服务商，专注商业空间创新管理。起步北京，布局全国，从前期策划，到规划咨询，到招商管理，再到运营管理，可为各类商业空间提供全产业链全生命周期系统运营解决方案。截至2020年12月31日，汉博商业集团已管商业面积超过800万㎡，并拥有“之心城”、“漫乐城”、“美里天地”三大都市商业自有品牌产品线。
在城市更新领域，汉博商业集团深耕多年，为众多项目的改造和提升提供服务，包括重庆大融城、绍兴历史文化街区、上海浦东漫乐城和上海武夷路MIX320等多个项目。
汉博商业集团城市更新项目代表案例
浦东漫乐城位于上海浦东新区，上海世博会园区旁，坐落于齐河路和云台路交口处。项目在旧有物业的基础上，对超市大卖场搬迁后的物业进行内外软硬件全新改造升级，由汉博商业集团提供自有品牌“漫乐城”的管理输出。区别于仅停留于“颜值”上的更新，浦东漫乐城力求创造城市更新项目的全新商业范本。项目聚焦周边三公里近百万品质住宅消费群，及近15个高端写字楼约50万高消费力商务精英客群这两大目标客群，功能锁定“越夜越美丽”的吃喝玩乐购主题型商业中心，将为昌里板块构筑集潮流时尚、美学生活、美食餐饮、运动健康为一体的最近一公里消费场所，营造小资的社区生活和浦东夜经济示范点。
武夷路MIX320项目，位于上海长宁区武夷路中段。结合项目旧有状况，项目采用“留改拆”中“改”的更新方案。从项目内建筑的年代和类型，更新过程中的修缮工艺和使用建材，到未来业态的功能和种类，这一项目名副其实地“MIX”了多种元素。在功能上，项目将在保留社区菜场的基础上进行提升，纳入便民中心、潮流商业、社区文化、公共绿地等业态，建成一个具有社交性的“邻里中心”。
