春节前，我们在公司内部发起了系列活动，将2018过年期间逛购物中心的心得体会分享出来。作为一个商业地产人，商场的动线设计、品牌布局、主力店面、推广活动、创新业态、客流车流等各个方面都有自己匠心独运的地方，在接下来的几周内，我们会陆续推出一系列城市商业项目或商圈的考察文章。本文作者系常年生活在深圳，在春节假期期间回访考察了几个熟悉的深圳商业项目，详见下文。

作为商业最为活跃的城市之一，2017年深圳共开业15个购物中心，商业体量达145万方，主要集中在4-7月，9、10月份开业，很多项目重构了深圳商业新格局。深圳零售商业的发展与全国主要城市基本同步，而在设计、运营和经营效果几方面又略有领先。

万象城

深圳万象城是由央企华润置地开发，并于2004年12月开业的深圳城市综合体的主要组成部分之一。由于在设计阶段使用了国际大行总部团队的概念，同时植入了香港业内精英的经营理念，因此在短暂的3年培养期后，迅速成长为在品牌级次、综合坪效和消费体验等方面排名华南第一的购物中心，是传统盒子商业的典型代表。

从2004年底开业至今，万象城经历了三轮较大的租户调改周期。最近一次的调改是以中产家庭以上的高收入人群为目标消费群，包括奢侈品牌童装店、大型国际玩具店、高端书店、中高端家居生活集合店、各国中高端特色餐饮店等，其效果是除了传统的高端客群以外，家庭客群的人数比例大幅上升，为商场提供了较为稳定的销售收入，有效抵御了高端消费下行的风险。

作为全国前四华南第一的购物中心，深圳万象城的动态是业内人士关注的焦点。有点出乎意料的是，今年的农历新年期间，万象城的美陈极其简单，只在围栏玻璃上增加了简易灯饰，而最核心的中庭位置交由奢侈品牌Louis Vuitton操盘，感觉和平时的周末一样。

深业上城

深业上城是一个新型综合体形态的城市更新项目，除了传统意义的住宅、公寓、酒店、写字楼和盒子商业以外，在盒子商业的屋顶做了街区，是一个很好的尝试。此项目当年是工业性质的土地，赛格三星显像管厂原址。2018年1月18日试营业，品牌组合以快时尚品牌为主力商家，以及全球首家MUJI Hotel，噱头十足。

由于项目开业率偏低，暂时不能分析人流，不过以整体装修风格、待开业品牌组合及周边社区现状等基础信息分析，这是一个高端社区型商业，在未来3年内还需要不断运营和分析客群，逐步将项目调整至最佳的租户组合及最优的财务状况。

室内的木纹地板、简约白色天、白色灯带以及通过屋顶花园采光的多边形玻璃天花，突破了深圳商业多年以来风格单一的问题。但施工质量和效果有所欠缺，比如天花玻璃不平整、地面不锈钢条和木纹地板不平整等，预计后期需要细心整改。另外，商场整体的照度比较低，不知道是否与开业率有关，还是设计或商场运营有意为之，总之，灯泡的数量和亮度，肉眼望去觉得偏暗。

深业上城的建筑设计是盒子加街区的形式，屋顶是街区。传统盒子商业每天营业十二小时，某程度上限制了人们的活动时间和商家的经营时间，街区则没有这个问题，只要不影响居民，二十四小时都可以营业。咖啡、茶饮、酒吧、餐吧和流行服装与配饰是街区的主要租户，非常贴合时下年轻人的生活方式。期待深业上城长期运营成功，给业界更多的启示。

欢乐海岸

华侨城欢乐海岸是景区、街区和盒子商业综合体相结合的第一案例。目前已是深圳节假日消费的重点区域，也是周边富裕阶层的定点消费休闲场所。

该项目是每年圣诞除夕跨年倒数的热地之一，酒吧、餐饮、购物中心、大体量的人造湖面和喷泉水景，在寸土寸金的深圳市中心来说是人们聚会宴请的必选地点之一。由于人流太大，笔者认为这已经不是一个纯粹意义的商场，而是带有景点性质的商业项目。这也是华侨城地产大部分项目的特色，领先于行业，同时也造福了一方老百姓。

春节期间，欢乐海岸沿湖区域张灯结彩营造节日氛围，购物中心广场设置了年货摊位，品质把控方面做的不错，各种食品和玩具质量颇高，消费者完全没有被欺骗的感受，当然价格也不便宜。